篇一：房地产金融创新
我国房地产金融创新面临的突出问题与对策
我国房地产金融创新面临的突出问题主要包括：一是风险控制难度大；二是监管不足；三是对于市场参与者的能力要求较高。为解决这些问题，需要采取以下策略：
一是完善风险控制体系。房地产金融创新涉及多方面，需要各方在合规的前提下，对风险进行有效控制。对于房地产开发公司和购房者，应加强风险管理意识，避免财务风险和信用风险；对于金融机构，应建立科学完善的风险管理体系，增强风险意识，更好地控制信用风险和市场风险。
二是加强监管。住房和城乡建设部应加大对房地产金融创新的监管力度，建立专门的监管机制，加强监管人员的培训，确保监管工作的有效性。同时，应完善法律体系，加大对违规行为的处罚力度，推动市场规范化和健康发展。
三是提升市场参与者能力。房地产金融创新对市场参与者的综合能力提出了更高的要求，包括专业素质、技能水平和创新意识。应加强市场参与者的培训和教育，提高其综合素质，特别是在技术和金融方面的知识和能力。
在解决以上问题的同时，我国应利用互联网技术，加强信息管理和交流，建立房地产金融创新平台，实现信息共享，促进房地产金融创新的健康发展。
篇二：房地产金融创新
5种房地产创新的金融解决方案
为推动地产金融创新落地，助力房地产企业创新转型之路，全经联于2015年6月12-13日在北京举办“首届全国房地产金融创新大会”。大会上邀请了全联房地产商会秘书长钟彬先生、盛世神州基金董事长张民耕先生、嘉富诚基金董事长郑锦桥先生、河山资本合伙人曹少山先生、当代集团第一资产CEO李熠先生等分享资产证券化、众筹、互联网金融、海外模式等地产创新的金融解决方案。
创新融资、私募并购基金、机会投资基金会成为三大发展形势钟彬
全联房地产商会秘书长
房地产业将来不再是GDP的火车头，要成为中国经济发展的承载体，否则对我们的行业发展也不好，我们要维持行业长期的利益，而不是短视的短期利益。
我们未来的商业模式是“产业+金融+地产”，过去就是土地的红利，改革的红利，现在需要你的商业模式、管理模式，两个叠加产生你的产业红利。
房地产企业对金融需求的变化，体现了从价值发现、价值重组到价值创造的阶段。现在像PE还有一些产业结合，如果仅仅做一个固定收益类，我们的房地产基金是没有优势的，因为最大的基金是保险、理财。所以我们讲房地产企业金融能力的变化，现在房地产进入规模增长期，房地产基金
的发展趋势，其实分三类，第一是创新融资，针对房地产存量项目去融资，主要是优化资本结构，加大资金杠杆比例；第二类是私募并购，今天的中国房地产市场存在重大的并购和重组的可能，这个资源是针对房地产企业标准，为企业发现和遴选并购与投资机会。第三就是机会投资基金。这时候我们发现我们的职业经理人的职业素养、专业能力尤其重要。所以我们看创新融资、私募并购基金、机会投资基金会成为三大发展形势。海外模式
张民耕
全经联首席地产金融顾问、盛世神州董事长
房地产企业都在向房地产基金化进行转变，银行总体上对地产类产款标准提高。银行为了保证贷款的安全性而采取的措施是可以理解的。
从目前地产基金来看，开发商是最了解项目情况的，也有足够的经验可以把项目操作好，所以愿意承担最多的风险，它持有10%的投资是托底，然后它去找有经验的房地产金融投资商，有的表现为特定基金，或者特定的财务公司。这些企业作为房地产开发商资本金的补足部分，有20－30%的资金托底，此时银行再贷款。实际上在这个链条之中，开发商承担最大的风险，最后的收益也是最大的；投资商承担中等的风险，中等的收益；银行最小的风险，最小的收益。每一家对于自己安全性的不同，或者收益性定位的不同，在房地产的金融资金链上充当不同的角色。中国的房地产金融
化也在慢慢地向这个方向发展，中国房地产20强都有地产金融化的趋势。
人民币基金和美元基金双轮驱动以往开发商是一条龙的开发进程，从买土地、开发、销售到物业管理的香港模式，到现在转向了美国模式。如今开发商可能就是负责寻找土地，买地的钱也许是和投资方一起承担的，地产商也愿意分享一部分利润，更重要的是可以一同分担风险，这是一种典型的美国模式。做企业完全无风险套利已经不复存在了，目前有一些大型房企，自己做基金，这个时候就有一些房地产的自有基金和基金公司展开竞争，但大多数情况而言，房企还是愿意规避风险，与基金公司进行合作的。所以资本计划要做到三点：一为双轮驱动的计划，人民币基金和美元基金同时推动，做企业不能造势，必须顺势。二为与大企业、大机构合作。三为进行内部建设，使得项目来源和资金来源渠道化。资产证券化郑锦桥
全经联金融投资委员会顾问、嘉富诚基金董事长
资本市场的强大，能使一个国家强盛。所以，中国未来经济的发展，资产证券化是一个方向。资产证券化的具体内容还是比较多，包括我们看到的开发商，你怎么使用，我是一般的开发商怎么使用资产证券化产品，你可能规模小，不一定能够真正使用资产证券化产品，但是你有可能用到与资产证券化载体相关的一些股权投资基金的产品，因为对房地
产行业而言，像私募的房地产股权投资基金，目前还是以使用为产品之一，大家去银行贷款，你要不是国家政策支持的行业，贷款是非常难的。如果你是棚户区改造、城中村改造等不同产业，在国家开发银行对房地产企业的政策很宽，大概能拿到25年期5%不到的利息成本的贷款。如果你要做安居工程，你的贷款当然就更好，养老地产更好一点。
另一方面，可以使用的是什么？股权众筹的方式，对房地产开发企业而言，就是要解决钱的问题，如果你通过创新、网络销售提升起来的话，能支持住很重要，如果支持不了那就非常麻烦了，加上你占有社会民间的资金、高息，你就更麻烦了，这就是我们面临的问题。企业缺少在投资人和企业项目、公司之间的隔离墙，就少了这么一个隔离墙，导致了企业发展存在问题。解决办法就是在中间做有限合伙企业，他可以很好帮助规范企业的结构，省很多的事，成本可能高一点，对企业来说，多留一年，前期的资本金成本就增加一年，所以，对我们来讲快非常重要，我尽快把建设工程该支付支付了，开工迅速卖掉，在销售方面，让利实现资金的回笼，可能很快就解放了。所以，怎么样更好的使用有限合伙企业，非常重要。众筹模式李熠
当代集团第一资产CEO、无忧我房CEO平台趋势：专业垂直化和零佣金化
由于不同类型的房地产众筹在融资量、融资对象、回报
和退出机制、风险管控要求等方面都各不相同，这就为平台专业品牌化经营提供了空间，专业垂直化可以为众筹平台带来更多人气和收入。
从互联网事物发展的趋势看，几乎所有的收费平台都会被免费平台打败，所以未来房地产股权众筹平台最终很可能零佣金化。
行业趋势：众筹代建、个性化定制和互联网地产时代来临
对个人或机构而言，介入房地产开发的最大瓶颈是能否有效筹集资金。而房地产众筹一旦实现，形形色色的主体都可参与房地产开发，众筹代建服务预计将兴起。
在房地产众筹模式下，社区运营垂直化和个性化定制将有机会出现。参与众筹建房的人可以在平台上交流讨论，决定在哪拿地，小区将会是什么样子，甚至左右邻居都能提前确定。
截至目前，“房地产众筹”已进入实践阶段，而“互联网地产”却仍处于概念阶段。在众筹模式下，“互联网地产”将做的更深入：所有环节如买地、定位、设计、开发、销售、运营等均可由互联网上的专业服务商提供，传统开发商成为产业链中的一环。同时，传统房企也可以转型做互联网地产，尤其小股操盘的房企，必会青睐这种模式，因为企业无需资金投入，就可掌控项目后期物业商业运维，坐享品牌溢价、管理佣金以及运营收益。无忧我房众筹模式
社区商业曹少山
全经联金融联合体成员代表、河山资本合
伙人
社区型商业地产潜力巨大。传统集中商业在很多城市已经供过于求，竞争激烈，其商业模式受到电商的巨大冲击，而新型的商业经营模式尚未形成。社区型商业立足于居民的基础生活消费，具有很强的不可替代性，其人流特征也为未来O2O社区的建设提供了很好的物理载体。从财务回报的角度看，社区型商业的开发和运营都可以创造十分可观的利润，对于有这方面专业能力的公司，这是地产领域少有的一片既有总量规模、又有充分利润空间的蓝海。互联网金融
在产业升级和新型城镇化的大环境下，房地产行业与互联网金融如何有效跨界融合是关注焦点之一。本次大会将开展互联网金融跨界对话，将邀请建元控股董事长苏建权、海金仓CEO戴凯、积木盒子创始人董骏、众筹网CEO盛佳和财谱互联网金融平台董事长刘坚等专家交流探讨如何利用互联网金融推动房地产创新。
篇三：房地产金融创新
我国房地产金融创新的有关问题研究
摘
要：房地产金融快速发展，在调节房地产市场运行、保持金融市场稳定、促进宏观经济发展等方面发挥了越来越重要的作用，有关房地产金融创新与金融风险之间的研究也一直是理论界研究的热点。只有理清房地产金融创新的理论脉络，才能把握好房地产金融创新的突出特征，只有辩证地理解房地产金融创新与金融风险的关系，才能在规避金融风险的同时，适度推进房地产金融创新。
关键词：房地产金融;金融创新;金融风险;金融危机
作者简介：郭连强，男，东北师范大学经济学院博士研究生，吉林省社会科学院研究员，从事金融学与产业经济学研究;刘力臻，女，东北师范大学经济学院教授、博士生导师，从事金融学、世界经济研究。
中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1000-7504（2015）03-0063-01998年我国市场化住房体制改革以来，房地产金融快速发展，在调节房地产市场运行、保持金融市场稳定、促进宏观经济发展等方面发挥了越来越重要的作用。但由于我国房地产金融具有一定的金融抑制特征，其促进房地产发展的作用并没有完全发挥出来，房地产发展对推进房地产金融深
化的要求日趋强烈，房地产金融从金融抑制向金融深化转变已成为一种必然趋势。但1997年亚洲金融危机，特别是2007年美国次贷危机引发国际金融危机之后，又一次将金融危机与房地产联系在了一起。[1]包括崇尚金融自由化的西方国家在内的各国政府都出手干预金融市场，其中很多措施直接针对房地产金融市场，并引发了人们对金融深化理论的反思。有些学者更是把房地产金融创新视作引发次贷危机进而引发全面金融危机的重要因素，认为房地产金融创新与金融风险间存在一种因果关系。国内学术界对房地产金融创新的态度也顺势改变，由提倡房地产金融创新到限制和抵触其发展，住房抵押贷款证券化等房地产金融创新实践也逐渐偃旗息鼓。我们认为，美国次贷危机爆发的根源不能简单归结为金融深化，而是多重复杂因素相互交织与叠加的结果，如果说与金融深化有关，也只能说是过度金融深化的结果，不能成为简单停止或放缓房地产金融创新与深化进程的理由。房地产金融创新对金融体系的影响是多方面的，对不同经济体的影响也存在较大差异，具有一定的复杂性与不确定性，其与金融风险之间到底是一种什么关系，这是一个悬而未决、值得进一步深入研究的课题。只有理清房地产金融创新的理论演进脉络，准确把握房地产金融创新的突出特征，才能辩证地理解房地产金融创新与金融风险的关系，才能在规避金融风险的同时，适度推进房地产金融创新。
一、房地产金融创新的理论演进脉络
房地产金融创新源于金融发展与深化理论。金融发展与金融深化理论的不断演进与完善，为房地产金融发展实践提供了理论基础，房地产金融创新与深化也开始在一些发达国家不断推进，对促进这些国家房地产的发展发挥了重要作用。
从国内外的研究文献看，对金融发展理论有突出贡献的是约翰?G.格利和爱德华?S.肖。两位学者从20世纪50年代开始关注金融发展与经济增长之间的关系，通过对金融中介在促进投资方面的深入研究，验证了金融发展在促进经济增长方面的重要作用，并进一步说明这种促进作用发挥的程度会随着经济发展程度的提高而相应增强。20世纪60年代，格利与肖的论著《金融理论中的货币》问世。他们在这本书中阐明了各种金融资产在促进经济增长方面的重要作用，除了间接融资??场的投资主体外，其他非货币金融中介在投资中也扮演着重要角色，整个金融体系的合理运转有利于将分散性储蓄转变为集中性投资，促进生产性投资水平的提高，进而促进经济的增长。[2]
20世纪60年代，一些发展中国家主权独立后，为尽快提高居民收入和经济发展水平，制定了农业国家向工业国家转变的发展战略，同时采取了指令性计划的工业发展思路与战略。指令性计划的工业发展战略在实施初期发挥了一定的作用，但随着经济社会的发展，由于金融体系在优化资源配置方面的独立性不强，金融市场中的利率管制与信贷计划性供给破坏了金融资产价格的形成机制，金融体系长期处于金融抑制状态，经济增长也因此缺乏活力。罗纳德?麦金农与爱德华?S.肖针对发展中国家金融抑制与经济增长乏力问题展开深入研究，并指出，这些发展中国家经济发展水平不高与其金融体系受抑制有关。金融体系的抑制会人为地降低利率水平，金融资产不能得到优化配置，不利于提高经济增长的效率与水平。针对这些由于金融抑制而导致的经济增长缺乏效率问题，麦金农提出了金融深化理论。金融深化理论的主要观点是，放松政府在金融体系运行中的管制，让利率真实反映资金的实际供求状况，让有限资金进入高效益、高回报的项目，以提高经济增长效率与发展水平。
到了20世纪70年代，多数发达国家所采取的凯恩斯政府干预、刺激投资和通货管理思想遇到了困难，部分国家经济陷入“滞涨”困境中。以弗里德曼为代表的一批经济学家开始反思凯恩斯主义，强调自由主义，反对政府干预。同时，一些发展中国家的金融抑制问题并没有得到根本改善，金融抑制措施不但不能促进农业社会向工业社会的转变，而且限制了竞争机制，扭曲了金融资产价格形成机制，经济低效增长、通货膨胀日趋严重的势头长期得不到扭转。在这一背景下，罗纳德?麦金农、爱德华?肖、约翰?格利和雷蒙德?
戈德史密斯等学者更加坚信金融发展与深化理论的科学性。麦金农与肖还提出，发展中国家要改革现有的金融制度，政府要放松管制，减少对金融领域的过多干预，推进利率、汇率形成的??场化，让其真实反映资金供求与外汇供求状况，有效降低对外资的依赖程度，合理发挥国内金融资源的作用，充分发挥金融在促进经济增长方面的作用。[3]
金融深化理论提出后，一些学者开始对金融深化程度测量进行了深入研究。戈德史密斯1969年在《金融结构与金融发展》中指出，“金融资源和传递渠道对经济增长的速度和性质有影响”，他认为，“金融上层建筑加速了经济增长速度，提高了经济活动能力”，金融发展与经济增长密切相关，并构建了一个国家金融发展水平与金融深化程度的衡量指标体系。[4]其中，金融相关比率（FIR）是重要指标之一。金融相关比率是某一时点一国金融资产总额占对外净资产与实物资产总额之和的比重。利用自己建立的指标体系，通过实证研究，戈德史密斯发现FIR有提高的趋势，但FIR在达到某一阈值后趋于平稳。金融相关比率的提出为金融深化程度的实证研究提供了基础。
卡普、马西森、加尔比斯、弗莱的主要研究内容也是致力于金融深化理论的实证和扩充方面。巴桑特?卡普（1975）与唐纳德?马西森（1980）研究和阐述了发展中国家的货币金融、经济增长及经济稳定之间的定量关系。卡普补充了麦金农关于实际货币与实物资
本的“互补性”假说，通过实证分析了银行体系向生产企业供应流动资本的过程来说明货币金融对实际经济增长的影响。加尔比斯（1977）发表的《欠发达国家的金融中介与经济增长：一种理论的探讨》一文与弗莱的金融发展模型在吸收当时经济学最新研究成果的基础上，扩大了金融深化理论的研究框架，对金融深化测量理论发展与完善做出了贡献。
20世纪80年代，阿根廷、巴西等实行金融深化政策的发展中国家爆发了比较严重的金融危机或债务危机。这一现象引起了一些金融深化理论倡导者的重视，针对金融深化理论在这些国家实践过程中产生的突出问题，长期从事金融深化理论研究的麦金农和马克威尔?弗莱等学者开始对以前的金融深化理论进行反思，并在1990年代初期提出了金融深化次序理论，对传统的金融深化理论进行了修正与完善。麦金农在《经济自由化的顺序――向市场经济过渡中的金融控制》一书中创建了金融深化次序推进理论。[5]麦金农指出，金融深化遵循一定的规律，有其固有的先后顺序，一国在金融深化过程中如果遵循了次序推进的原则，金融深化在促进经济发展的同时能够保证经济增长的稳定性。金融深化次序理论指明，金融深化首先要实现中央政府财政的平衡，这是金融深化的前提;其次要放开国内资本市场，让利率回归真实水平，并充分反映资金供求状况;最后要在经常项目自由化后，逐步推进外汇与资本项目自由化、国际化。金融深化次
序推进理论为发展中国家提供了金融深化发展的路径选择。
在麦金农和肖完善了金融深化理论后，弗莱、史密斯、卢卡斯、格林伍德等都进行了相关理论研究和实证分析，不断将国际金融政策协调、金融危机理论、资本??场发展理论等纳入金融深化理论研究框架，并吸收了金融工具衍生理论、产权经济学、金融危机等经济学理论的研究新成果，为金融深化理论的研究开辟了新的研究方向，进一步丰富和发展了金融深化理论。
在金融深化理论的指引下，伴随着房地产的快速发展，一些发达国家和少数发展中国家根据本国的实际情况，发展起了不同特色的房地产金融，形成了分别以美国、德国和新加坡为代表的抵押式房地产金融、互助储蓄式房地产金融及强制性储蓄的公积金房地产金融三种典型模式。
二、我国房地产金融创新的突出特征
我国房地产金融创新是在社会主义市场经济不断发展与完善的大背景下加速推进的。同国外一些国家相比，由于体制转轨的阶段性特征、资源禀赋及经济发展程度的差异，我国的房地产金融创新表现出以下一些突出特征。准确把握这些特征，是有序、合理推进房地产金融创新并有效防范金融风险的前提。
（一）房地产金融创新短期内呈现一定的波动性，但长期稳步推进的大趋势没有改变
随着房地产市场化改革进程的推进，我国房地产金融呈现出快速发展的势头：房地产信托、房地产投资基金、住房公积金、房地产贷款证券化、房地产互助储蓄都实现了快速发展。但由于市场开放程度的提高，国内经济受国外宏观经济形势变化的影响越来越大，加之金融制度还处于发展完善之中，还不是很成熟，房地产金融创新很容易受到国外金融动荡因素的影响。如，2008年以来，受美国次贷危机引发的金融危机的影响，为防范房地产金融风险，我国的房地产金融创新进程有所放缓，房地产信托、住房互助银行、住房贷款证券化甚至出现了萎缩的状况，房地产金融呈现出1998年启动到之后的快速发展与2008年后有所放缓的较大波动性。但从我国房地产发展的大趋势及城镇化长期推进的大背景分析，房地产金融创新需求增加态势不会改变，短期的阶段性波动性不会影响长期稳定发展的大趋势。1998年我国住房体制改革以来，房地产实现了快速发展，在拉动国内需求方面发挥了重要作用。单从经济学统计方面来看，房地产已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。尽管在2014年我国房地产市场出现下调的迹象，但城镇化发展的规律表明，城镇化发展与房地产业的发展高度关联，如果城镇化的进程没有结束，房地产快速发展的态势就不会改变。当前，我国城镇化正处于不断加速推进的进程之中，城镇将成为承载大量农村人口转移与集聚的重要载体。经过30多年的发展，1978年至2014年，我国城市化率已从20%以下上升到53.7%，但与国外一些国家70%以上的城镇化水平相比，差距还比较明显，发展的空间非常广阔。[6]十八大与2012年中央经济工作会议对推进新型城镇化、充分发挥城镇化拉动内需方面的潜力提出新要求，城镇化将进入快速发展期。快速发展的城镇化趋势必将形成巨大的房地产市场需求，房地产在国民经济中的重要产业地位与快速发展的趋势短期内不会发生改变，生产、流通及消费等多个环节对房地产金融的依赖度将不断提高，由此推动的房地产金融创新一定时期内将不断强化。
（二）房地产金融创新进程中出现了金融风险的苗头
房地产金融创新能够引入市场竞争机制，为房地产发展提供必要的金融支持。但由于市场条件与监管机制方面存在的问题，房地产金融创新过程中也容易造成房地产的过度发展问题，并产生房地产泡?i和金融风险，如果得不到充分的释放，这种风险就会不断积累。不断积累的风险一旦爆发，便会迅速扩展，并通过一定的传导机制引发整个金融体系的危机。因此，房地产金融创新过程中的金融风险及防范问题已经成为世界各国普遍关注的课题。我国房地产金融创新正处于起步阶段，房地产市场整体上持续繁荣的背后所蕴藏的金融风险不可忽视。2008年受美国次贷危机的影响，我国房地产市场曾出现局部明显的下调迹象，个别城市出现了少
量的断贷行为，有些银行的房贷违约率达到了1.6%，超出了银行业公认的1%标准线，释放出一定的房地产金融风险信号。在当时特殊的国际经济形势和国内政策环境下，房地产市场调整深度不大，少数城市的房地产金融风险也随着国家刺激经济增长政策的实施逐步被释放了，但房地产金融创新过程中的风险苗头已有所显现，金融风险防范问题也引起了重视。为应对美国金融危机，我国的房地产金融政策有所放松，房地产市场短期低迷后快速上扬，为防范房价过快上涨而带来的风险，央行实行了从严的房贷政策，并收到了预期效果，但不同地区的影响并不均衡，一些地区房价迅速下降，房地产金融风险开始结构性凸显。温州银监分局公布的数据显示，到2013年7月底对辖区内42家银行业金融机构的调查结果显示，银行按揭有580例房产断供，处于不良贷款状态的房屋为2584套。其中“抵押+保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。“断供房”即“弃房”虽然数量可控，但金融风险不容忽视。2014年，我国房地产市场的结构性低迷演进为全局性的萎缩。国家统计局公布的数据显示，2014年9月份，全国70个大中城市房价环比无一上涨，其中下跌的城市有69个，仅有厦门1个城市持平。这也是继2012年1月份后，再次出现70个城市房价全部停涨的局面。从同比看，70个大中城市房价上涨的仅有10个，持平的城市有2个，房价下降的城市则多达
58个。[7]32个月以来，再次出现70个城市房价环比全部停止上涨，说明房地产市场的结构性低迷演进为全局性的萎缩，再次增加了房地产信贷等违约风险，房地产金融风险的苗头再次显现，苗头性风险转化为常态化风险的可能性有所增强，必须引起重视。
（三）房地产金融创新深度依赖商业银行房贷业务创新与隐性资金输入支持，金融创新风险具有一定的集中性、隐蔽性与潜在性
我国房地产资金来源主体以商业银行为主，房地产金融创新更多体现在银行的信贷业务的简单创新上，房地产金融风险主要集中在商业银行系统内部，多元化的供给主体还没有形成。近年来，随着房地产金融风险防范意识的增强，国家对房贷实现了从紧的政策，房地产企业自筹资金比例有所提高，但自筹资金增量部分多数以房地产信托与房地产基金等融资方式为主。在我国资本市场不充分发展与居民投资意愿不强等多重因素影响下，房地产信托与房地产基金出资人还是以商业银行为主体。房地产业的快速发展与房价的整体提升，催动商业银行在房贷约束背景下通过信托和基金等渠道隐性为房地产行业提供资金支持，房地产金融创新实际仍没有打破商业银行主导房地产金融的局面。另外，我国房地产金融中还有一定规模来源于隐性的民间借贷，在房地产繁荣发展时期，容易引起民间资金向房地产业的过度集中问题，导致民间债务风险增加。2014年9月29日，央行调整
了紧缩多年的房贷政策，商业银行流向房地产的房贷资金会有所增加，同时由于房地产信托与房地产基金的融资利率高于一般房贷利率，未来一段时间内将会形成传统房贷资金和通过房地产信托与基金、民间金融等隐性渠道进入房地产市场资金双重增加的局面，房地产金融风险的复杂性与潜在性会更加明显。为此，我们要高度重视，防止结构性、潜在性房地产金融创新风险转化为全局性、现实性风险。
（四）房地产金融创新处于从金融抑制状态向金融深化状态过渡的阶段性特征比较明显
肖将金融深化程度分成三个等级：一是金融增长，即金融规模不断扩大，这一阶段的金融深化以金融资产的数量扩张为主要特征;二是金融工具创新、金融机构壮大;三是金融??场机制不断完善，金融资源实现优化配置。近年来，我国房地产金融发展较快，也取得了很大成效，但房地产金融发展呈现出规模扩张的数量型增长特征，质量提升方面还有很大的空间。以规模扩张与简单的业务创新为特征的房地产金融创新充其量也只是处于肖所划分的以规模扩张为主要特征的第一层次阶段，正处于从金融抑制状态向金融深化状态过渡的金融创新阶段，房地产金融风险的集聚不是源于金融深化，而是源于金融抑制。
三、房地产金融创新中必须关注与解决的几个问题
我国房地产金融创新进程起步于房地产市场化改革实
践，与金融体制的改革和完善的相关性较强，同金融体制相对成熟的国家相比，表现出一些明显的个性化特征。这就要求我们一定要准确把握这些个性化的特征，关注并解决好以下几个问题：
（一）房地产金融创新与风险防范的并重问题
国外的房地产金融发展、深化理论及实践表明，房地产金融创新在促进经济增长的同时，也蕴含一定的金融风险，如果不注意金融风险的防范，当金融风险积累到一定程度，不但会影响到房地产市场的健康发展，也会危及整个金融体系的稳定性。另外，由于我国金融约束较强，金融深化与金融监管政策还处于不断完善的过程之中，因此房地产金融创新更多地是依靠传统商业银行业务的创新与演化，金融创新风险过于集中的特点比较明显。这就要求我们要有序推进房地产金融创新，并将房地产金融创新与房地产金融风险防范结合起来，实现房地产金融创新与风险防范并重。要高度重视房地产金融创新与深化可能带来的金融风险，未雨绸缪，防范房地产金融风险给宏观经济带来的负面影响，不走先金融创新后金融风险防范与重金融创新轻金融风险防范的老路。
（二）房地产金融创新的适度性问题
国内外实践证明，房地产金融创新与金融风险的关系呈现出既支持又背离的非线性关系，有序、适度推进房地产
金融创新，能够分散局部集中的金融风险，提高金融创新主体抵御风险的能力，从而降低整个金融体系中的系统性风险;脱离实体经济需要与超出金融市场承载能力的过度房地产金融创新，将导致过多资金向房地产市场的集聚，催生新的系统性风险。因此，房地产金融创新过程中一定要坚持适度性原则。美国次贷危机引发的金融危机不能将根源简单归结为房地产金融创新，而要深入分析房地产金融创新中金融衍生产品开发是否过度。房地产金融创新是一把“双刃剑”，创新积极效应释放过程中如果不注意创新的适度性，即使像美国这样金融监管非常严格的国家也会由于房地产金融衍生产品的过度开发而带来金融危机。因此，对尚处于房地产金融市场发展初级阶段的我国，要实事求是地认清自己、评估自己，并根据自身能力设计出适合本国国情的房地产金融创新之路，在金融体制还不完善、房地产金融人才和实践经验都相对匮乏的情况下，对房地产进行金融的适应性的支持和风险可控的创新应当是房地产金融的发展战略选择。适度推进房地产金融创新，就是要有计划地配置房地产金融资源，在充分发挥房地产金融资源对房地产促进作用的同时，将房地产金融对房地产泡沫和金融危机的副作用降低到最小的范围内，避免因过度创新而引发金融风险甚至经济风险。[8]
（三）结合国内实际科学构建房地产金融创新程度衡
量指标体系问题
房地产创新程度的科学计量是有序推进房地产金融创新的前提。国外房地产金融深化多年的实践过程建立了相关的指标体系，形成了较为成熟的金融创新程度测量方法，为我们提供了借鉴参考。但由于各国市场化水平、金融开放程度、经济发展状况存在较大差别，不可能有一个一劳永逸、普适性的衡量方法。简单地承袭建立于发达国家基础之上的金融创新程度计量方法与具体指标体系，容易导致计量结果失真与不切合实际的问题。根据西方金融创新测量方法，我国房地产金融创新程度可能极低，但相对于我们房地产发展的实际看，房地产金融创新程度可能已超出一定的标准，甚至个别时间段或个别环节已存在创新过度的倾向性问题，如果简单套用，容易加剧房地产金融创新风险的积累，积蓄金融风险。另外，从国内外现有的研究情况看，关于金融创新程度计量的研究方法很多，计量指标也很丰富，但暂时还没有对具体产业金融创新程度与风险计量的方法与指标体系，需要结合我国房地产发展的实际，关注国内外关于金融创新程度的计量指标体系研究前沿，借鉴已有的成熟研究成果，在充分分析房地产及房地产金融发展特殊性的基础上，深入研究探讨适合国情的房地产金融创新程度计量方法与指标体系，这是有效推进房地产金融创新的基本前提。
（四）四个层次房地产金融创新的同步推进与协调运行问题
房地产金融创新是一项系统工程，涉及金融政策、金融机构、金融市场、金融产品等多个方面，因此，必须实现四个层次房地产金融创新的同步推进与协调运行，以产生协同效应。
第一，创新房地产金融制度与政策，为稳步推进房地产金融创新创造外部环境。一是创新房地产金融制度。由于我国房地产金融发展较晚，房地产金融制度还不完善，导致房地产金融运行中出现诸如住房抵押贷款规模不大、监管力度不够、住房公积金交易成本高、效率低下等问题，亟待创新现有的金融制度。我国房地产金融制度创新与完善的目标是，创新市场性房地产金融制度、政策性房地产金融制度以及房地产金融宏观调控制度、房地产金融监管制度，既要考虑金融机构的安全运营，为不同收入群体提供差异化的金融服务，同时也要为个人提供购买住房时所需要的余缺资金，缓解个体消费者可能面临的资金压力。在我国房地产金融已出现苗头性金融风险的情况下，创新房地产金融监管制度是整个金融制度创新的重中之重。为此，要积极地推动房地产金融监管制度的创新，合理确立监管目标、方法与评价指标，逐步建立起统一、高效与全面的房地产金融监管制度，确保房地产金融体系的稳健运行。其一，加强对房地产信贷违规行为的监管力度。2014年9月30日，央行发布文件放宽了商业银行房贷的限制标准，增加了金融机构房贷的利率空
间，这在促进房地产市场发展的同时，也增加了房地产金融监管的难度。因此，必须加强对房地产信贷违规行为的监管重视程度，控制好由于利率调控空间放宽而使个人住房按揭抵押贷款增加的风险。其二，加强对非正规金融进入房地产金融市场的监管力度。近年来，由于房价的过快上涨，房地产市场的投机性不断增加。2013年下半年房地产市场出现了根本性变化，房价与成交量双双下调，2014年房地产市场更是出现了持续的低迷。需要指出的是，越是低谷时期越要警惕非正规金融出于房价见底反弹的预期而通过不同渠道进出房地产市场的风险，建立规范的准入机制，加强地下钱庄、民间借贷、房地产信托基金的监管，防范房地产金融隐蔽性、潜在性风险。其三，建立房地产信息披露制度，为加强房地产金融的监管提供信息基础。[9]二是创新房地产金融政策体系。房地产业是一个与资金密切相关的行业，房地产金融的发展与房地产金融政策是紧密相关的。随着我国房地产市场的不断发展成熟，房地产行业对金融政策的敏感性也在不断提高，因此，必须根据房地产市场的阶段性变化不断创新房地产金融政策，促进房地产市场的稳定可持续发展。[10]要结合商品房和保障性住房并行的“双轨制”住房特点，实行差异性、多层次的房地产金融政策，构建满足不同收入人群合理的房地产消费需求的多层次房地产金融，以商业性的房地产金融满足高收入群体的房地产金融需求，以合作性的房地产金融满足中等收入人群的住房改善需求，以政策性的房地产金融满足低收入人群的基本诉求。[11]
第二，发展与创新房地产金融市场，重点突破市场瓶颈约束。发达的房地产金融市场是由一级市场、二级市场多层次市场组成的。一级市场是发行市场，包括住房抵押贷款市场、房地产开发信用借贷市场等;二级市场是流通市场，可以将一级市场中的风险进行分散，主要是对债权进行深加工和转移，是房地产信用的再交易、再流通市场，它建立在住房抵押贷款市场的基础上，以开发住房抵押贷款的相关证券为核心。[12]相对于房地产金融一级市场的快速发展，我国房地产金融二级市场还处于萌芽状态，房地产金融市场过度集中于间接融资市场。[13]2005年3月，国务院批准国家开发银行和中国建设银行进行住房抵押贷款证券化试点，这标志着住房抵押贷款证券化在我国正式拉开序幕。建设银行于当年年底发行了“建元”，意味着我国房地产金融市场上真正意义的住房抵押贷款证券化（MBS）的创立。但受美国次贷危机的影响，2008年以后我国房地产金融二级市场发展势头有所减弱，房地产金融市场层面的创新步伐也在放缓，不利于一级市场风险的转移、释放与资金流动性的增强。因此，考虑到我国房地产金融创新与深化的大趋势，不能因噎废食，在注重房地产金融一级市场发展的同时，在风险可控的范围内积极探讨发展房地产抵押贷款证券化，促进二级市场
创新与发展，突破房地产金融市场创新层面的瓶颈制约。
第三，推进房地产金融机构创新，建立多元的房地产金融机构体系。房地产金融市场中重要的资金需求者和供给者是房地产金融机构，而房地产金融政策与业务只有通过一定的金融组织机构才能够实现。但我国现行的房地产金融组织机构体系离融资市场化、住房商品化的目标要求还有很大的距离[14]，不能满足房地产快速发展的要求。因此，要针对我国房地产市场产品多元化及房地产政策双轨制的特点，建立多元的房地产金融机构体系。一是支持开展房地产金融业务的传统商业银行的创新与发展，继续发挥其在房地产金融服务中的主渠道作用。二是加强政策性房地产金融机构的建设。政策性房地产金融机构的发展在房地产金融中扮演着非常重要的角色，不但可以弥补商业性住房金融机构在市场中资源配置的不足，还可以在房地产金融一级市场中提供有力的担保保证，提高房地产金融二级市场资金流动性，促进房地产金融二级抵押市场的发展。因此，应增加房地产贷款担保机构、房地产保险公司等政策性房地产金融机构的数量，为政策性房地产市场的发展提供支持与保障。三是规范与发展商业性房地产金融组织机构。目前，我国已产生了住房储蓄银行等商业性质的房地产金融组织机构，然而有些金融机构金融功能较弱，金融业务范围有限，发展非常缓慢，没能发挥出应有的作用。[15]为此，要加强房地产投资基金
管理公司、房地产财务公司、房地产信托投资公司、住房储蓄机构、住房合作社、信用评级机构等非银行金融机构的创新发展，逐步推进股份制改革，充分发挥其互助性，逐步实现实行独立核算、自主经营、自负盈亏与自我发展，使其成为经营房地产金融业的主力军，进而形成一个健全而完善的商业性房地产金融机构体系。
第四，加强房地产金融产品创新。要在互联网金融充分发展、传统金融业务互联网化的大背景下，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托、房地产抵押贷款证券化、指数化等融资工具，在确保金融产品的安全性、规范性与创新的适度性的基础上，加快房地产金融产品创新，吸引社会资金进入房产开发和保障领域。
值得重视的是，房地产金融创新四个层次同步推进的过程中，还要注意不同层次创新的协调。房地产金融制度与政策的创新是基础，是其他层次创新的重要遵循，房地产金融市场、金融机构、金融产品的创新要在房地产金融制度与政策创新的框架内协调推进。房地产金融市场创新是房地产金融机构与产品创新的载体，要通过市场的创新引导房地产金融机构及金融产品创新。房地产金融机构处于市场与产品的中间环节，在房地产金融创新中要发挥创新主体作用，带动房地产金融产品的创新。房地产金融产品创新是房地产金融创新的末端环节与最终表现，房地产金融创新的成效归根结底要体现在产
品创新上。要在房地产金融制度、政策、房地产金融市场、房地产金融机构协调创新的维度内有序适度推进房地产金融产品的创新，并通过金融产品创新的影响，推进房地产金融制度、政策、市场与机构的协调创新。
参
考
文
献
[1]李志锋：《房地产金融理论研究的方法论创新》，载《经济问题》2014年第5期.
[2]约翰?G.格利、爱德华?S.肖：《金融理论中的货币》，贝多广译，上海：上海人民出版社，2006.
[3]麦金农：《经济发展中的货币与资本》，上海：上海三联书店，1988.
[4]戈德史密斯：《金融结构与金融发展》，周朔等译，上海：三联书店、上海人民出版社，1994.
[5]麦金农：《经济自由化的顺序：
向市场经济过渡中的金融控制》，李若谷、吴红卫译，北京：中国金融出版社，1993.
[6]郭连强等：《欠发达地区房地产业的科学定位及必须关注的几个问题》，载《经济纵横》2012年第11期.
[7]国家统计局：《2014年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，http：//www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201410/t20141024_628917.html，2014年10月24日.
[8]崔满红、李志峰：《房地产金融战略研究的整体思路――金融理论研究的一个视角》，载《经济研究参考》2014年第29期.
[9]许萌：《以国际比较为视角完善我国住房金融制度》，保定：河北大学硕士论文，2010.
[10]仇怡：《直面WTO――对我国房地产业的几点建议》，载《商业研究》2014年第12期.
[11]李慧欣：《我国房地产金融发展研究》，大连：大连海事大学硕士论文，2012.
[12]郭颖：《我国房地产金融市场的现状及发展趋势》，载《经济师》2010年第5期.
[13]高广春：《我国房地产金融市场存在的问题和对策》，载《中国经贸导刊》2004年第1期.
[14]张笑寒：《我国房地产金融机构的现状和发展设想》，载《中国房地产金融》2000年第4期.
[15]龙海明、陶冶：《货币政策对中国房地产价格的调控机理及实证研究――基于利率工具的分析视角》，载《内蒙古社会科学（汉文版）》2014年第4期.
[责任编辑
国胜铁]
篇四：房地产金融创新
银行房地产金融业务创新机制研究
【关键词】
银行；房地产；金融业务；创新
房地产业是我国当代市场经济中最为重要的业态形式，房地产金融业务是各大银行金融机构的重要业务。近年来，随着国内房地产市场的火热，银行的房地产金融业务规模不断扩大，资金流动速度不断加快，在银行金融业务中所占的比重也在不断提高。对于银行金融机构来说，既是机遇，又是挑战。随着国家宏观调控政策持续发挥效果，房地产市场过热的局面得到了显著改善。对于银行来说，既要根据宏观政策调整的需要及自身业务特点创新开发一批新型的金融业务产品，又要实施积极稳健的风险防控制度，最大限度地确保资金安全。
一、银行房地产金融业务创新发展现状
房地产属于资金密集型行业，对于银行资金的依赖程度很高，带给银行的资金回报率也相对较高。长久以来，房地产金融业务一直都是各大银行争夺的重点，很多国有银行及商业银行都围绕房地产行业中的重点业务领域及关键环节，设计了一批金融业务产品，包含土地储备贷款、个人购房按揭贷款等一系列业务。金融业务发展既顺应了市场需要，又获得了极高的经济效益，银行机构与房地产企业实现了战略意义上的“双赢”。与此同时，由于房地产行业属于高风险行业，相比于其他银行金融产品，其执行周期相对较长，稳定性不强，资金风险较高，而且带有极强的隐蔽性和突发性。很
多银行就是由于对房地产金融业务监管不完善，导致资金受到严重损失。因此，推进银行房地产金融业务创新，关键在于采取积极稳妥的措施。
二、新时期推动银行房地产金融业务创新的战略意义
1.为国家宏观调控政策助力。银行房地产金融业务政策是国家货币政策的组成部分，也是国家宏观调控政策的重要内容。“十八大”以来，新一届党中
Y领导集体全面深化改革，对房地产市场的健康发展也进行了一系列重点安排和部署。因此，各大银行进行的房地产金融业务创新，实际上也就体现出了国家宏观调控政策的基本思路，同时也是实现宏观调控政策预期目标的重要保障。
2.引导市场充分发挥资源配置和优化作用。新时期银行创新房地产金融业务模式，其另一个重要的战略作用在于引导市场充分发挥资源配置和优化作用。一方面，银行通过增加一部分新型的房地产金融业务模式，将生态、环保等概念引入其中，将引导更多的房地产企业实现发展模式转化。另一方面，通过建立房地产企业信用等级考察机制，将企业诚信等级与金融信贷的资金额度挂钩，形成提高房地产企业信用建设水平的“倒逼机制”，促进银行信贷资金的合理有效分配及有序流动。
3.进一步优化银行内部金融业务发展格局。为了实现国内银行金融市场的健康发展，进一步扩大银行资金规模，提高总体发展水平将是一项十分重要而紧迫的任务。随着近几年来国内房地产市场的逐步“回暖”，加之国内房地产市场不断进行结构调整和完善，可
以预见，未来房地产金融业务依然是银行金融机构重要的利润来源和支柱业务。在确保资金安全及最依然是银行金融机构重要的利润来源和支柱业务。在确保资金安全及最大限度追求经济效益双重前提之下，银行创新房地产金融业务模式，是优化内部战略格局的有效途径。
三、房地产金融业务创新存在的主要问题
业务创新是推动银行机构健康发展的持续性动力，也是银行适应市场和客户发展需要，完善自身业态的重要途径。当前，国内银行在房地产金融业务创新的过程中主要面临如下问题：
1.顾客覆盖面大，诚信机制缺失。银行房地产金融业务面对的客户群体十分庞大，既包括大部分诚信经营、实力雄厚的房地产企
业、建筑企业及个人，也包括一小部分诚信意识不强、违法违规经
营的企业或个人。在传统的银行房地产金融业务开展过程中，集中
存在着客户采取各种非法手段骗取银行信贷资金的问题，给银行资
金安全造成了严重影响。这部分客户通过伪造贷款所需材料、手续、凭证或欺骗、隐瞒等手段骗取了银行资金，加之担保制度不完善、责任追查机制不健全，导致很多银行的房地产金融业务中存在大量
的呆账、死账和坏账。房地产金融业务客户的诚信考察机制不够健
全，导致了部分银行在办理金融业务的过程中存在着一定的畏难情
绪，影响业务实施效果。
2.银行现行内部管理体制对金融业务创新具有一定的不利影响。银行新型的金融业务模式创新是与其内部的管理体制密切相关的。
很多银行受制于内部管理体制的影响，很难实施一些新型的金融业
务，基层银行若要开发一些新型的金融业务产品，必须要报请上级
银行进行逐级审批，这就在一定程度上限制了银行创新金融业务的积极性，也丧失了新型业务开发的有利时机。此外，国内还有大部
分银行存在资产负债结构不合理的问题，防范金融风险的能力有限，风险较为集中，这都给银行创新房地产金融业务产生一定的影响。
3.宏观调控政策对银行金融业务创新产生一定影响。作为国内
市场经济的重要业态形式，国家一直对房地产行业的实施严格的宏
观调控，阶段性出台一些政策措施，实现调控的预期政策目标，银
行的房地产金融业务创新势必也会受到政策调整和转变的影响。作
为资金密集型行业，房地产行业对于金融政策调整的敏感程度要远
远超过其他行业，这也就给银行创新房地产金融政策产生一定影响。
4.社会环境对房地产金融业务创新产生影响。受到社会观念的引导、社会诚信考评体制缺失、信息不对称等不利因素的影响，房地产金融业务创新面临一定的困难。此外，政
F行政部门的政令不统一、各自为政等现象也给房地产金融业务创新带来一定的不利影响。
四、对推动银行房地产金融业务创新的建议
1.全面加强对国家宏观调控政策的分析和解读。对于银行来说，在创新房地产金融业务的过程中，应当全面加强对现有国家一系列宏观调控政策的分析和解读，准确把握未来国内房地产市场发展的
篇五：房地产金融创新
我国房地产金融创新问题研究
本文围绕我国房地产金融创新问题进行研究，分析当前我国房地产市场存在的金融创新问题，以及应对措施。论文主要分为以下四部分：
第一部分：绪论
本部分主要介绍了本次研究的背景和意义、国内外学术研究现状、研究目的和研究方法。
第二部分：我国房地产金融创新问题
本部分主要介绍了我国房地产市场存在的金融创新问题，其中包括：风险管理不足、金融产品创新滞后、金融市场不完善、金融监管不到位等。
首先，我国房地产市场存在的风险究竟有哪些？大家知道，今年以来，房地产市场调控趋严，房价涨幅稳中有降，一些地方房地产开发商面临资金压力，导致一些开发商出现收入短缺、负债累累等问题。这对房地产行业的金融风险控制提出了严峻挑战。
其次，我们也要看到，随着我国房地产市场的发展，金融产品创新在房地产领域的应用也越来越广泛。然而，我国房地产市场对金融产品的需求和金融产品的创新之间尚未达到良性循环。这是因为，目前我国房地产市场对金融产品的刚性需求更大，而金融产品创新方面还存在非常大的难度。
此外，我国房地产市场的金融市场也存在诸多问题。目前我国的金融市场尚未完全开放，一些金融机构主要集中在城市中心区域，而我国的城市化进程还非常不充分。因此，存在这样的问题，一方面金融机构未能充分参与到房地产金融市场中，另一方面，金融机构的参与也未能真正促进房地产市场的发展。
最后，我国房地产市场监管行为也存在诸多不足。虽然目前我国的房地产市场监管机制已经不断完善，但就目前来看，尚存在不少问题，如监管部门的有效性还不够高效，监管部门的整治力度尚不够大
等等。这些问题都需要我们在今后的研究中予以深入探讨。
第三部分：解决方案
本部分主要提出了防范房地产金融风险的对策。针对当前存在的金融创新问题，我们提出了以下几点解决方案：
一.创新金融产品
更加灵活的金融产品，一方面满足了房地产企业的融资需求，另一方面也为投资者提供一个更加多元化的选择。尽管当前金融创新在房地产领域中面临很大的困难，但前期的调研和工作，为中长期金融创新作了充分的准备。
二.强化金融监管
加强对房地产行业金融活动的监管，尤其是加大金融业监管力度，以保障金融市场的运转平稳、健康。
三.完善市场流动性机制
为了解决房地产市场的流动性困难，针对不同的市场主体构建多样化的融资渠道，打造一个更加高效、更加有活力的房地产金融市场。
四.提高企业管理水平
加强对企业的职业道德和社会责任的教育和培训，提高企业质量和绩效，建立良好的商业信誉，增强市场竞争力和企业的生存能力和发展潜力。
第四部分：总结
本部分对研究结果作出了总结，评价了本次研究的贡献，同时，对未来进一步研究的方向和方法进行了展望。
结论：
总之，我国房地产市场的金融创新现状及未来发展方向研究是一项重要的研究课题。当前我国房地产市场存在的金融创新问题既是机遇也是挑战。对中长期发展规划需要对现有的金融市场进行更为深入的探讨。我们将会在今后的研究中，加倍努力，继续完善研究方法，为提高房地产市场的金融运作能力和规范市场行为作出积极的贡献。
篇六：房地产金融创新篇七：房地产金融创新
房地产金融发展趋势与创新研究
目
录
前
言
....................................................................................................................................................-3-
第一章
房地产金融概述....................................................................................................................-3-
1.1房地产金融概念
........................................................................................................................-
-
1.2房地产金融体系.......................................................................................................................-
-
1.3房地产金融的作用...................................................................................................................-
-
1.4房地产业与金融业的关系.......................................................................................................-
-
第二章
房地产金融存在的问题........................................................................................................-4-
2.1风险过于集中于商业银行体系...............................................................................................-
-
2.2房地产金融存在风险...............................................................................................................-
-
2.3金融改革相对滞后...................................................................................................................-
-
第三章
房地产金融发展趋势分析....................................................................................................-5-
3.1福利性金融体系将逐步形成...................................................................................................-
-
3.2金融创新势在必行...................................................................................................................-
-
3.3房地产金融市场体系趋向层次化............................................................................................-
-
3.4以商业地产作为REITS的切入点
..............................................................................................-
-
3.5监管程度将会加强...................................................................................................................-
-
3.6风险管理将加强.......................................................................................................................-
-
第四章
房地产金融创新分析............................................................................................................-7-
4.1房地产金融创新的必要性.......................................................................................................-
-
4.1.1房地产贷款在银行累积的风险过大
................................................................................-7-
4.1.2高地价要求房产商增强融资能力
....................................................................................-8-
4.2房地产金融创新的方向...........................................................................................................-
-
4.2.1房地产金融证券化
............................................................................................................-8-
4.2.2金融品种多样化
................................................................................................................-9-
参考文献............................................................................................................................................-11-
摘
要
目前,中国房地产开发企业面临着金融创新不足、金融风险较大等问题，而调控的房地产市场，呼唤新的资金渠道，也呼唤好的金融品种。未来的中国房地产业将是地产金融的时代，如何紧跟时代步伐，从成熟市场中吸取经验教训，在产业和资本对接中获得高速增长值得我们思考。本文多角度介绍了我国房地产金融存在的问题，全方位指出房地产金融的发展方向，深层次针对房地产金融的创新境况进行分析，以进一步完善房地产金融市场，加快金融创新，维护金融稳定，支持房地产业的健康发展。
关键词：房地产金融
发展趋势
创新
-11-
AbstractCurrently,China"srealestatedevelopmententerprisesfacedwiththelackoffinancialinnovation,thelargerissuesoffinancialrisks,andregulationoftherealestatemarket,callforanewfundingchannels,alsocallsforagoodfinancialvariety.TheChineserealestateindustryinthefuturewillbetheeraoftherealestatefinance,andhowtokeepupwiththepaceofthetimes,andthelessonslearnedfromthematuremarkets,therapidgrowthintheindustryandcapitaldockingworththinkingabout.Inthispaper,multi-perspectiveontheproblemsofChina"srealestatefinance,comprehensiveanalysispointedoutthedirectionofthedevelopmentoftherealestatefinance,deep-rootedsituationofrealestatefinancialinnovationtofurtherimprovetherealestatefinancemarket,acceleratefinancialinnovationandmaintainfinancialstabilitytosupporttherealestateindustryhealthdevelopment.
Keywords:realestatefinance
trends
Innovation
-11-
前
言
房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上。房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大，一幢房屋一般来讲少则十几万，几十万，多则数千万，甚至上亿元。无论是在房地产商品的生产环节，还是流通环节，都必须有巨额的资金投入。因此，建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系是非常重要的。
在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素，有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融收益相背离，因而存在产生资金损失的风险。并且，房地产本身的特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。
所以，针对房地产金融的发展现状、存在的问题及其发展趋势进行研究，对于促进房地产金融、房地产业健康、快速的发展具有十分重要的战略意义。
第一章
房地产金融概述
1.1房地产金融概念
一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。
1.2房地产金融体系
所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个-11-
初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。
1.3房地产金融的作用
首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。
其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。
再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。
1.4房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。
房地产业发展离不开金融业的支持。金融业的发展需要房地产业与其相结合。
第二章
房地产金融存在的问题
2.1风险过于集中于商业银行体系
由于我国金融市场发展处于初级向成熟过度的阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。
2.2房地产金融存在风险
中国总体经济发展已经持续了将近20年较高速度的增长，今后，至少还能有20年连续经济增长过程。前20年的投资主要集中于基础工业方面，-11-
而今后20年，基础工业和与改善生活品质、居民消费有关的投资将并重发展。当前，很重要的政策就是鼓励和扩大消费者的消费行为，银行在这20年发展中会有很大变化。现在我国消费贷款占整个金融银行业贷款比重约为15％左右。
随着中国金融经济的发展，在15年到20年时间内，整个中国房地产贷款会占银行贷款40％到50％，或50％以上。银行贷款余额在2003年是
15．8万亿，2005年房贷增长速度预计为15％。从2003年到2013年，按10％到12％的速度进行预算，中国的银行贷款总额将达到40万亿元，房地产贷款能够占银行贷款的35％，个人消费贷款占到35％到40％，房地产贷款将在今后10年增长10倍，显然房地产贷款需要有一个大发展，前景颇为乐观。
2.3金融改革相对滞后
例如，现在信托由银监会管，风险投资基金由科技部管，被分割了几块，造成了中国资本市场的流动性差，出现了一系列的问题。另外，中国房地产的宏观调控是以供给为主线的，将加剧产业资本在供给上的短缺。之前，人民银行对金融资产曾做了一系列的调控动作，目的就是想紧缩开发商的资金来源，由此看来企业对地产投资基金是有需求的。
第三章
房地产金融发展趋势分析
3.1福利性金融体系将逐步形成
大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利的特点。商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则。两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融。
建立福利性金融制度是政府的基本职责。大多数国家在购房资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。我国目前商业性金融体系相对成熟，也承担着各种收入结构居民-11-
的住宅融资需求，但商业性金融机构作为市场主体，不可能长时期承担对政策性的住宅融资责任，而福利性金融体系除了处于探索之中的住房公积金制度外几乎空白，所以建立针对中低收人人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。
3.2金融创新势在必行
长期以来，我国传统的房地产企业主要还是通过银行贷款来聚集资金，这种单一的融资模式在当前房地产信贷政策收紧的背景下给企业带来巨大挑战，房地产融资成为业内最受关注的话题。房地产金融渠道现在78%的资金是来自银行，融资的途径非常狭隘，银行的风险非常大。而在国际上，资金已经不再是一种金融体系，而是多元化的，有一级市场和二级市场。以美国为例，房地产债务情况基本是房地产信托占了23%，抵押占了14%，银行占了47%，保险占了12%等等。相比之下，中国房地产业融资渠道如何多元化应该引起各方重视。
伴随我国经济改革的不断深化,要求房地产融资渠道不断多元化。房地产金融对支持房地业快速发展起到了重要作用，但存在金融创新不足、金融风险较大等问题，需要进一步完善房地产金融市场，加快金融创新，维护金融稳定，支持房地产业的健康发展。
中国未来房地产行业的发展将更大程度上依赖于房地产金融创新，发展房地产融资创新对我国房地产投资者、房地产公司、商业银行的积极作用已达成共识。
3.3房地产金融市场体系趋向层次化
住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系的形成，加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化也是房地产金融未来的发展方向。
3.4以商业地产作为REITs的切入点
对于目前国内发展商来说，商业地产项目将是未来吸引REITs的主要品种，因此,如何利用REITs融资来支撑项目运做，值得每一个房地产开发商仔细研究。
-11-
3.5监管程度将会加强
中国金融体制有问题，目前中国金融体系一行三会，严格来讲按照国际上通行的REITS是证监会管就行了，各种都没有达成了共识。现在中国的金融创新研究不足，美国金融危机的教训是过度杠杆化，在中国恰恰是金融体制不顺，监管上有所分歧。
如果说要推公募的REITS，更需要证监会出台详细的法规，包括物业的评估，一些资产的资质，信托公司的定位，证券公司的定位等，这是非常的复杂。现在，金融和银行业、证券犯罪成本太低了，道德风险的违法成本也随之变弱。中国进入WTO，对外资开放可以，对内资民营开放不足，应加强监管，做到有法可依，违法必究，执法必严。实际上，未来如果制度健全，加强监管也可以让更多的资本进入产业，这样金融创新在中国就越来越活跃了。
并且，在严厉的监管环境中，房地产金融创新显得格外活跃。
3.6风险管理将加强
我国银行房地产贷款业务发展很快，但发展到一定规模时，银行或面临较大的资金缺口及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性的矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气或房地产泡沫破灭，呆坏账比例容易升高。
商业银行将逐步加强对房地产行业周期波动及产业政策研究，制定与产业政策相协调的房地产信贷政策；建立和完善房地产市场分析、监测和预测指标体系，扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，以应对各项房地产金融风险。
第四章
房地产金融创新分析
4.1房地产金融创新的必要性
4.1.1房地产贷款在银行累积的风险过大
我国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的39%，上升到2010年的45%-62%；房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的3.5万亿元左右，占全部-11-
人民币贷款总额的14.7%，已经直逼警戒线，这将对银行产生很大的压力。
4.1.2高地价要求房产商增强融资能力
房地产行业需要储备土地以保证企业未来的发展。土地随着城市的发展和经济的增长会自然增值，表现为各大城市的地价逐年递增。在政府对于土地出让市场进行整顿清理后，通过非正常途径获取低价土地的可能性越来越小。动辄几亿的土地出让金对房地产商的融资能力提出了前所未有的要求。
4.2房地产金融创新的方向
4.2.1房地产金融证券化
产品结构不合理是我国证券市场目前存在的问题之一。证券市场上的可交易品种中，大约70%至80%为风险较高的股权类产品；而低风险产品不但市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债等，不能满足广大个人和机构投资者的需求。因此，大力发展低风险市场产品，包括更多房地产投资和融资产品，以使产品结构趋于合理，是目前我国证券市场发展的重点之一。
1.住房抵押贷款证券化
DTZ戴德梁行估价部认为，目前，各大商业银行商业性住房消费信贷的资金来源，主要是依赖于一般居民储蓄存款。一般储蓄的资金具有短期性和随意性的特点，远远不能在满足住房信贷数量大和期限长的要求，这样造成存贷资金不能在结构、数量和时间上合理匹配。要有效解决上述问题，除了实行用户资信评审制度，加强信用风险管理；依据房地产市场的变化，合理调整抵押系数；加强抵押物管理，预防抵押权架空；以及不断完善政策法规外，在我国推行住房抵押贷款证券化是必然之路。
2.商用房地产抵押贷款证券化
此外，好地段的商业地产项目，因其租金回报稳定、风险较低、升值潜力大而备受机构投资者的青睐。所以将商贸、服务业使用的建筑物以及写字楼、标准厂房等房产作为担保来发行证券的过程已成为被投资者看好的一种融资途径。
4.2.2金融品种多样化
1.上市融资
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上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少
更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。
2.大力培育房地产私募基金的融资方式
房地产私募基金是私募基金金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产私募基金基本上参照《有限合伙制企业法》关条款执行，很大程度上是信托的替代，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如私募基金管理公司，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的房地产私募基金管理投资机构并不多，且绝大多数募资能力较弱。因此，一方面应积极与真正意义上的房地产私募基金投资机构合作，另一方面应在加强企业的自身融资能力，通过完善融资渠道，打造完整私募基金产品，使之成为企业融资的一条主要通道。
长远来看房地产私募基金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
3.几种可能的融资模式选择
一是股权型的地产基金，类似于投资基金模式。
二是海外REITS模式，首创在2004年运作过，它是指持有这类的物业的业主吸引境外的投资银行租金基金公司，然后把这些打包募集资金，当盈利不足的时候，由业主方提供必要的保证，锁定一个回购价格和期限，在募集资金的规定期间后，回购资金，使境外资金可以收回自己的本金和利益；
三是建行发起的住宅按揭的中间化产品，其特点是，对投资人提供一个固定回报的产品；它是拥有物业按揭收益权的公司对外发行的REITS，通过公募的方式募集大量的资金；以消费者的还款期限作为这个基金的投资期。
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第四个模式，就是利用综合理财计划进行的房地产产品证券化。这和第三种模式有类似的地方。其特点是，由不同的多个拿出产品的开发商，组成一个物业公司进行管理。投资人的投资期限可以在七、八年，然后由原股东以一定的价格收购，以保证投资人的本金收益。
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参考文献
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