篇一：房地产估价规范最新版
房地产估价规范（三）
佚
名
【期刊名称】《中国房地产估价师》
【年(卷),期】1999(000)005【摘
要】当房地产的最终使用尚未确定时，其最高最佳使用可能有多种实现方式，本条中列举了保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用等方式。最高最佳使用的实现也可能是这些实现方式的组合形式，例如一部分保持现状继续使用、另一部分装修改造转换用途后使用等。
【总页数】13页(P9-20,23)
【正文语种】中
文
【中图分类】F293.3【相关文献】
1.规范房地产估价市场的对策建议2.论房地产估价机构和房地产估价师在房地产二、三级市场的地位和作用3.房地产估价规范实施中的若干问题探讨4.规范房地产估价行为才能促进估价业快速,健康发展5.房地产估价规范实施中的若干问题探讨
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篇二：房地产估价规范最新版
新版《房地产估价规范》（GBT50291房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。随着近年来房地产开发建设事业的不断发展，出现了许多新情况、新变化，我们对房地产估价需求的多样化及房地产估价业务的深化和拓展，旧版《房地产估价规范》（以下简称“规范”）已不适合当前的需求，进而有了新版“规范”的产生。
新版“规范”对长期评估实践中遇到的问题进行有效梳理，更加全面细化完善各章节内容，调整了章节划分；对房地产估价术语、概念、对象描述进行了更全面的解析与统一；对估价方法做出了适用调整，为各种目的下的不同类型房地产的估价提供技术支持；细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容，保证了房地产估价质量。新版“规范”的制定在法律依据上不仅根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》，同时以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为法律支撑，规范国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平。
以下就以章节形式分述《房地产估价规范》部分内容的差异及延伸引向：
估价原则
新版“规范”中，区分了市场价值评估与其他价值评估和价格评估应遵循的原则应遵循的原则，明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减，但不得随意；强化独立客观公正原则，将其提至各原则之首；将谨慎原则正式列入房地产估价规范；最高最佳利用原则中，区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。估价原则的修正调整，凸显了估价的公平性，要求注册房地产估价师在估价作业过程中不偏不倚、实事求是，以对各方估价厉害关系人均是公平合理形成的价值或价格；面对不确定性，需充分慎重考虑导致估价对象价格或价值偏
低、偏高的因素，作出保守、稳妥选择，构建诚信评估的高位平台。
估价程序
估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤，同时将内部审核流程正式纳入房地产估价规范中，估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录并纳入存档材料。估价程序的规范化是为估价工作科学、严谨的展开提供指导性方针，保证估价资料是合法、真实、准确和完整的。确保估价工作能够保质、按时完成，避免估价工作疏漏或重复浪费。提高估价难度与成本，规范行业标准，规避估价风险，从此估价根本上让业务员消失，进入只地不认人的阶段。
估价方法
新版“规范”增加了方法适用性分析，针对不同类项估价房地产方法选用做了详细讲解，对于仅适用一种估价方法的估计对象，明确说明可选用一种估价方法进行估价。
1、比较法的估价步骤有所调整，交易实例信息增加了交易方式、付款方式、融资条件、交易税费负担情况等；明确表明可比实例成交日期应在价值时点之前，不易超过一年且不得超过两年；增加对可比实例的标准化处理；将原有的“区域因素、个别因素”调整为“区位状况、实物状况和权益状况”调整；细化了原有的调整幅度和调整后各比准价格的比例关系；增加了比准价格的计算方法。估价作业时没有努力收集资料，不能成为不选用市场法的理由。交易实例库的建立，是房地产估价一项基础工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一。
2、收益法对估价步骤做出调整，细化了收益法的模型，增加收益期及各种情况下净收益的详细应用，增加了自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权价值规定。指出同类物业报酬率的稳定性，不能以调整报酬率作为调整估价结果的手段。
3、成本法调整了估价步骤；增加估价路径规定；细化土地成本规定；修改并细化建筑物重置成本；增加“各项必要支出及应得利润”的规定；修改了三种折旧的名称，修改了折旧的计算方法，细化了各
种折旧的计算；删除了双倍余额递减法计算方式，增加成本价值的规定。
4、假设开发法调整了估价步骤；增加假设开发法的具体估价方法、估价前提、开发经营期、后续必要支出、静态和动态分析法中各项参数的计算。
5、其他估价方法，在旧版“规范”基础上增加了路线加法、标准价调整法等方法，并增加各方法的适用范围等具体介绍。
不同估价目的下的估价
1、房地产抵押估价
新规程中房地产抵押估价中评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。对带租约房地产评估时租金取值时，合同租金高于市场租金的，应为无租约限制的价值，当合同租金低于市场租金时，应为出租人的权益价值。既哪个低取哪个，而不是笼统地以合同租金取代。
2、房地产税收估价
房地产税收估价中，持有环节税收估价，各种房地产的价值时点应相同；交易环节税收估价，各种房地产的价值时点应为各自的成交日期。
3、房地产征收、征用估价
房地产征收评估，应区分国有土地上房屋征收评估和集体土地征收评估。国有土地上房屋征收评估时，被征收房屋价值应包括被征收房屋及其所占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值。如果被征收房屋的装饰装修当事人协商确定或者另行评估，则被征收房屋价值不应包括被征收房屋的装饰装修价值，并应做特别说明。房地产征用估价，应评估被征用房地产市场租金，为给予使用上的补偿提供参考依据。
4、房地产拍卖、变卖估价
新规程将拍卖评估分为司法拍卖和普通拍卖。房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响，应考虑拍卖房地产上原有
的租赁权和用益物权的影响，但人民法院书面同意说明将其去除后拍卖的可以不考虑。房地产普通拍卖估价，可以根据委托人需要，评估市场价值或价格、快速变现价值，为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。房地产变卖估价，宜评估市场价值。
5、房地产损害赔偿估价
损害评估应根据被损害房地产是否可以修复采用相应的估价方法。可修复的房地产损害评估，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减速额。对不可修复的房地产损害评估，根据房地产所在地的市场状况。采用损失资本化和价差法等方法评估。
6、房地产转让估价
新规范中增加了保障性住房销售价格评估，完善了原来转让评估中相关条件的设定。保障性住房销售价格评估，应根据其分享产权、独有产权等产权想有方式，评估其市场价值或其他特定价值。但有相关国家和地方特别规定的，从其规定。
7、房地产租赁估价
新规范中增加了保障性住房租赁价格评估，完善了原来租赁评估中相关条件的设定。保障性住房租赁价格评估，应根据货币补偿、实物补贴等租金补贴方式，评估市场租金或其他特定租金。但有相关国家和地方特别规定的，从其规定。
8、建设用地使用权出让估价
新规范中区分了出让人和意向用地者的估价，并对估价中采用假设开发法评估的假设前提进行了规定。建设用地使用权出让估价，应区分出让人需要的估价和意向用地者需要的估价。意向用地者需要的建设用地使用权出让估价，应根据具体需要评估市场价值或投资价值，相应出让方式的最高报价、最高出价、竞争对手可能的出价等。对建设用地使用权出让估价的出让条件，有明文规定的，应评估其明文规定条件下的价值或价格，没有规定或者规定不明确的，按价值时点的土地状况、出让金等费用在价值时点一次性付清等条件下的价值或价格。当出让人需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时，宜选择自愿转让开发前提进行估价。当意向用地者需要的建设用地使用
权出让估价采用假设开发法时，根据土地占用情况分为三种情形：①当土地未被占用时，应选择自愿转让开发前提进行估价，②当土地被意向用地者占用时，应选择介于业主自行开发与自愿转让开发之间的某种前提进行估价，③当土地已被其他意向用地者占用时，应选择介于自愿转让开发与被迫转让开发之间的某种前提进行估价。
9、房地产投资基金物业估价新规范增加的内容
房地产投资信托基金物业估价，根据信托基金发行上市、运营管理、退出市场及相关信息披露等需要，可以包括信托物业状况评价、市场调研和价值评估。
10、为财务报告服务的房地产估价新规范增加的内容。
从事为财务报告服务的房地产估价时，应与委托方和执行审计业务的注册会计师沟通，熟悉相关会计准则、会计制度，及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。
11、其他目的的房地产估价
新规程将原来的损害赔偿估价予以单独列出，增加了分家析产、出境提供财产证明、行政纪检立案、补地价和国有土地上房屋征收预评估等。
估价结果
估价结果新增评估价值和相关专业意见，避免估价结果因信息不够造成误解；同时选用两种或两种以上估价方法估价的，还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析，对选用的估价方法的测算结果进行校核；增加了选用两种或两种以上估价方法的，应根据估价目的和不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况，并经过分析选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果；估价结果应根据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素，对综合测算结果进行适当调整后确定最终评估价值，并应在估价报告中陈述调整的理由；当确认不存在未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素时，可直接将综合测算结果确定最终评估价值；最终评估价值的精度应满足估价目的需要的精度，并应将其误差控制在合理范围内。
总述
新版“规范”以新颖、全面的内容及良好的可操作性，完善了房地产估价法规体系，使房地产估价从业人员不仅在技术上得到权威、规范的指导，而且在从业人员之间也有了交流的共同语言基础。新版“规范”对许多部分做了大篇幅完善和修正，对房地产估价师从事多种估价目的评估有了切实可行的规范依据。新规范对估价师的个人综合素质要求很高，对于估价报告出具有现实的指导意义。但不可否认的是增加了估价师的工作难度，尤其是对信息采集和现场作业以及判断选择方法和测算都有极高的要求。新版“规范”为行业的正规性提供指引，规范估价行为、提高估价成本、完善估价技术、拓宽估价思路，为房产进入证劵化阶段奠定基础。它的制定对于估价行业来说，是一次全新改革，它是房地产在估价行业中执行的一个标准，从而在房地产估价行业中更加有秩序的运行。(国策北京分公司
周海菊）
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篇三：房地产估价规范最新版
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房地产估价规范
（最新修改稿）
1总
则
1.0.1为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.3房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。
1.0.4房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
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2估价原则
2.0.1评估市场价值，应遵循下列原则：
1独立、客观、公正原则；
2合法原则；
3价值日期原则；
4替代原则；
5最高最佳利用原则。
2.0.2遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0.3遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。
2.0.5遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。
2.0.6遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：
1维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；
2更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；
3改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；
4扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；
5重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价；
6上述情形的某种组合。
2.0.7对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途精选文档，希望能帮到您
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之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。精选文档，希望能帮到您
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在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定，应作为估价假设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。
2.0.8评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行适当增减。
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3估价程序
3.0.1对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。
3.0.2自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：
1明确估价基本事项；
2制定估价作业方案；
3搜集估价所需资料；
4实地查勘估价对象；
5选定估价方法进行测算；
6确定估价结果；
7撰写估价报告；
8审核估价报告；
9交付估价报告；
10估价资料归档。
房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。
3.0.3明确估价基本事项，应明确下列事项：
1估价目的；
2价值日期；
3估价对象；
4价值类型。
3.0.4明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。
估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。
价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。
估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。
价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。
3.0.5制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。
估价作业方案应包括下列内容：精选文档，希望能帮到您
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1估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；
2估价工作质量要求及保障措施；
3估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。
3.0.6房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料，并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。
估价所需资料应包括下列方面：
1反映估价对象状况的资料；
2估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；
3对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
4对房地产价格有普遍影响的资料。
3.0.7每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。
实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。
因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。
3.0.8房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。
外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务，并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。
审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。
3.0.9估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。
估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的，在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。精选文档，希望能帮到您
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3.0.10估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。
应保存的估价资料至少包括下列内容：
1估价报告；
2估价委托书和估价委托合同；
3估价所依据的估价委托人提供的资料；
4实地查勘记录；
5估价报告内部审核记录；
6有重要专业帮助的专业意见。
上述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的，依照其规定。
在保存期限内，不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。
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4估价方法
4.1估价方法选用
4.1.1注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。
4.1.2注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。
4.1.3估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的，应选用两种以上估价方法估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。
4.1.4同类房地产有较多交易的房地产，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益法估价；假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产，应选用假设开发法估价。
4.2比较法
4.2.1运用比较法估价，应按下列步骤进行：
1搜集交易实例；
2选取可比实例；
3建立比较基础；
4进行交易情况修正；
5进行市场状况调整；
6进行房地产状况调整；
7求取比较价值。
4.2.2比较法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握市场行情。
搜集的交易实例信息宜包括下列内容：
1房地产基本状况；
2交易双方基本情况；
3成交日期；
4成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担；
5交易目的、交易方式等其他交易情况。
4.2.3根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从交易实例中选取不少于三个可比实精选文档，希望能帮到您
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选取的可比实例应符合下列要求：
1是估价对象的类似房地产；
2交易类型适合估价目的；
3成交日期接近价值日期；
4成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
严禁编造可比实例。在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年，不应超过二年。
4.2.4下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：
1利害关系人之间的交易；
2对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；
3急于出售或急于购买的交易；
4人民法院拍卖的交易；
5有人为哄抬的交易；
6对交易对象有特殊偏好的交易；
7相邻房地产合并的交易；
8受迷信影响的交易；
9其他非正常的交易。
4.2.5选取可比实例后，应建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化处理，统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。
标准化处理应包括下列内容：
1统一财产范围；
2统一付款方式；
3统一融资条件；
4统一税费负担；
5统一计价单位。
4.2.6统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”，消除因财产范围不同而造成的价格差异。
统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格，调整为在成交日期一次性付清方式下的价格。
统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。
统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格，调整为在交易税费精选文档，希望能帮到您
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正常负担情况下的价格。
统一计价单位，包括统一为总价还是单价或楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积等的内涵和单位等。不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。
4.2.7因合适的交易实例较少，在可掌握特殊交易情况并可量化其对成交价格的影响情况下，可选用第4.2.4条特殊交易情况下的交易实例作为可比实例，但应对其进行交易情况修正。
进行交易情况修正，应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。
4.2.8进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。
市场状况调整可采用当地同类房地产的价格指数或价格变动率，价格指数或价格变动率的来源应真实、可靠。当地无同类房地产价格指数或价格变动率的，应深入调查、分析当地同类房地产价格变动情况，作出有关判断，对可比实例成交价格进行相应调整。
4.2.9房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
4.2.10进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。
区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的房地产区位因素。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。
4.2.11进行实物状况调整，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。
有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素。
有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建筑物实物因素。
4.2.12进行权益状况调整，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。
权益状况调整的内容应包括权利性质、土地使用期限、规划条件、共有情况、出租情况、相邻关系情况、地役权设立情况等影响房地产价格的房地产权益因素。
4.2.13区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各种因素之间的差异，量化差异程度，进行相应调整。
4.2.14交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价，精选文档，希望能帮到您
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采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。精选文档，希望能帮到您
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4.2.15交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整，对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20％，综合调整幅度不应超过30％。若超过上述幅度，说明该可比实例不合适，应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊，确无更合适的可比实例的，应在估价报告中充分说明理由。
经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高单价不应超过最低单价的20％。
4.2.16对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果，作为比较价值。
4.2.17比较法的原理和技术，也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取。
4.3收益法
4.3.1运用收益法估价，应按下列步骤进行：
1选用具体估价方法；
2估计未来收益期或持有期；
3预测未来净收益或期末转售收益；
4求取报酬率或资本化率；
5计算收益价值。
4.3.2收益法分为报酬资本化法和直接资本化法，应优先选用报酬资本化法。
报酬资本化法的基本公式如下：
nAi
V＝
∑-------------………（4.3.2－1）
i=1（1＋Y）
式中V─
收益价值（元，元/m）；
Ai
─
未来第i年的净收益（元，元/m）；
Y─
报酬率（％）；
n─
收益期或持有期（年）。
直接资本化法的基本公式如下:
NOI
V＝-----……………（4.3.2－2）
R
式中V─
收益价值（元，元/m）；222i精选文档，希望能帮到您
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NOI─
未来第一年的净收益（元，元/m）；
R─
资本化率（％）。
4.3.3收益期应根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并对超出收益期的建设用地使用权或建筑物按第4.3.11条处理。
收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定，宜为五年至十年。
评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。
4.3.4净收益应根据估价对象的用途等情况，选择下列方式之一求取：
1出租型房地产，根据租赁合同和租赁市场资料求取净收益，净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的余额。
有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入后的收入，或为租赁收入加上其他收入。
运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，应根据租赁合同约定的租金（以下称合同租金）涵义决定取舍。运营费用中由承租人负担的部分，不应计入。
2商服经营型房地产，根据经营资料求取净收益，净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。
3生产型房地产，根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料求取净收益，净收益应为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额。
4尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式求取净收益，或直接比较得出净收益。
可通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收入来求取净收益。
评估承租人权益价值的，净收益应为合同租金与市场租金的差额。
4.3.5估价中采用的收入和费用或净收益，除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观的数据。
有租约限制的，评估出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。精选文档，希望能帮到您
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4.3.6求取净收益时，价值日期为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。
4.3.7期末转售收益应是在持有期末转售房地产时可获得的净收益，可通过预测持有期末的房地产转售价格和转售成本，将两者相减来求取。
4.3.8求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：
1每年基本上固定不变；
2每年基本上按某个固定的数额递增；
3每年基本上按某个固定的比率递增；
4每年基本上按某个固定的数额递减；
5每年基本上按某个固定的比率递减；
6其他变动情形。
判断未来净收益流量类型的理由应充分，并在估价报告中说明。
计算收益价值时应根据未来净收益流量类型，选用对应的收益法公式。
4.3.9报酬率或资本化率应选用下列方法求取：
1市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求出报酬率或资本化率。
2投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率或资本化率。
3累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用中国人民银行公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调整值为承担额外风险所要求的补偿，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。
4组合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：
RO＝M·RM＋（1－M）RE
………………（4.3.9）
式中RO
─
综合资本化率（％）；
M─
贷款价值比率（％），即抵押贷款额与房地产价值的百分比；
RM
─
抵押贷款资本化率（％），即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比；
RE
─
权益资金要求的正常收益率（％）。
4.3.10资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：
RO＝L·RL＋B·RB
………………（4.3.10）精选文档，希望能帮到您
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式中RO
─
综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价；
RL
─
土地资本化率（％），适用于土地估价；
RB
─
建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价；
L─
土地价值占房地价值的比率（％）；
B─
建筑物价值占房地价值的比率（％），L＋B＝100％。
4.3.11建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值与自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和。求取自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值，宜求取自价值日期起计算的剩余期限建设用地使用权和以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值日期的价值，然后将两者相减；也可预测自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在收益期结束时的价值，然后将其折现到价值日期。
建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值；除此之外的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值与建筑物在收益期结束时的价值折现到价值日期后相加。
4.3.12利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取土地价值，可采用下式：
AO－VB·RB
VL
＝-----------………………（4.3.12－1）
RL
利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值，可采用下式：
AO－VL·RL
VB
＝-----------………………（4.3.12－2）
RB
式中AO
─
土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m）；
VL
─
土地价值（元，元/m）；
VB
─
建筑物价值（元，元/m）。
4.4成本法
4.4.1运用成本法估价，应按下列步骤进行：
1选择具体估价路径；
2求取重置成本或重建成本；
3估算折旧；
4计算成本价值。精选文档，希望能帮到您
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4.4.2成本法估价分为“房地合估”路径和“房地分估”路径。应根据土地市场成熟度和估价对象状况，选择适用的估价路径。在同等条件下，应优先选择“房地合估”路径。
选择“房地合估”路径的，应把土地当作原材料，模拟房地产开发过程进行估价。
选择“房地分估”路径的，应把土地和建筑物分别作为独立的物进行估价，并注意土地和建筑物的成本构成划分及相互衔接，防止漏项或重复计算。
4.4.3重置成本或重建成本应是在价值日期重新购置全新状况的估价对象的必要支出，或重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润包括下列内容：
1土地取得成本；
2建设成本；
3管理费用；
4销售费用；
5投资利息；
6销售税费；
7开发利润。
开发利润应在明确内涵和计算基数的基础上，根据开发建设类似房地产相应的一般利润率来求取。
4.4.4估价对象重置成本或重建成本的具体构成内容，应在第4.4.3条所列构成内容的基础上，根据估价对象的实际情况合理确定，并应在估价报告中说明。
4.4.5求取土地重置成本，应求取土地在价值日期状况下的重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法。其中，土地使用期限应为自价值日期起计算的建设用地使用权剩余期限。
4.4.6求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取，或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。对政府确定公布的房屋重置价格，应了解其内涵。
建筑物重置成本宜用于一般建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物估价。
建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值的建筑物估价。
4.4.7建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，为建筑物在价值日期的重置成本或重建成本与在价值日期的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。
4.4.8建筑物折旧应选用下列方法求取：
1年龄-寿命法；精选文档，希望能帮到您
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2市场提取法；
3分解法。
4.4.9采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后的价值，可选用下列公式：
1直线法下建筑物折旧后的价值计算公式：
t
V＝C－（C－S）-----………………（4.4.9－1）
N
2成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式：
V＝C·q………………（4.4.9－2）
式中V─
建筑物折旧后的价值（元，元/m）；
C─
建筑物重置成本或重建成本（元，元/m）；
S─
建筑物预计净残值（元，元/m）；
t─
建筑物有效年龄（年）；
N─
建筑物经济寿命（年）；
q─
建筑物成新率（％）。
4.4.10建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，根据建筑物的建筑结构、用途和维护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。
非住宅用途的建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的，应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之日止的时间计算建筑物折旧。
4.4.11采用市场提取法求取建筑物折旧，应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后的价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。
4.4.12采用分解法求取建筑物折旧，应把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加来求取建筑物折旧。
物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，为可修复的；反之，为不可修复的。对于可修复的，应估算其修复成本作为折旧额。
4.4.13无论采用何种折旧方法求取建筑物折旧，注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况，以及地基、建筑结构的稳定性等确定折旧额或成新率。
4.4.14成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，或为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。精选文档，希望能帮到您
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4.4.15新近开发完成的房地产采用成本法估价的，可不扣除折旧，但根据其选址、规划设计、工程施工质量以及该类房地产的市场供求状况等情况，经分析存在减价因素的，应予以相应的减价调整。
4.4.16成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、抵押、查封等因素影响的价值。若估价对象的权益状况与此不同，应对成本法测算出的价值进行相应的减价调整。
4.5假设开发法
4.5.1运用假设开发法估价，应按下列步骤进行：
1选用具体估价方法；
2选择估价前提；
3选取最佳开发经营方式；
4估计后续开发经营期；
5求取开发完成后的价值；
6求取后续开发的必要支出；
7求取折现率或后续开发的利息和利润；
8计算开发价值。
4.5.2假设开发法分为动态分析方法和静态分析方法，应优先选用动态分析方法。
动态分析方法应利用资金时间价值的原理进行折现现金流量分析，不应单独计算后续开发的利息和利润。
静态分析方法应单独计算后续开发的利息和利润。
4.5.3估价前提应根据估价目的和估价对象，并经过分析，选择下列之一：
1自行开发前提；
2自愿转让前提；
3被迫转让前提。
估价对象为在建工程的，应关注其所处开发建设状态，包括正常开发建设、停建、缓建等。
4.5.4选取最佳开发经营方式，应明确未来开发完成后的房地产状况和未来开发完成后的房地产经营方式。未来开发完成后的房地产状况包括用途、规模和档次等。未来开发完成后的房地产经营方式包括出售、出租、自营等。
最佳开发经营方式应在了解估价对象状况及其所在地的房地产市场状况的基础上选取。
4.5.5后续开发经营期应自价值日期起至未来开发完成后的房地产经营结束时止，包括后续建设期、销售期和运营期。精选文档，希望能帮到您
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后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式、同类房地产开发项目相应的一般期限，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等来估计。
4.5.6动态分析方法中的折现前开发完成后的价值，一般应为未来开发完成后的房地产在其未来开发完成时的价值；估计可预售或存在延迟销售的，应为预售或延迟销售时的价值；应采用比较法、收益法等成本法以外的方法，并考虑类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。
静态分析方法中的开发完成后的价值，应为假设未来开发完成后的房地产在价值日期开发完成时的价值，应采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。
开发完成后的价值采用比较法求取的，应为开发完成后的房地产单价乘以未来开发完成后的房地产面积或体积等；未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差别的，应分别为不同部分的单价乘以相应的面积或体积等后相加。
4.5.7后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金，其构成项目如下：
1建设成本；
2管理费用；
3销售费用；
4销售税费。
估价前提为自愿转让和被迫转让的，构成项目还应包括估价对象取得税费。
后续开发的必要支出，在动态分析方法中，应为其在未来发生时的金额；在静态分析方法中，应为假设其在价值日期发生时的金额。
后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态等来求取。
4.5.8动态分析方法中的折现率，应为同类房地产开发项目一般所要求的收益率。
4.5.9静态分析方法中的后续开发的利息，计息项目应包括估价对象价值及其取得税费、建设成本、管理费用和销售费用，各项支出的计息期分别自其发生时起至建设期结束时止。
后续开发的利润应在明确内涵和计算基数的基础上，根据同类房地产开发项目相应的一般利润率来估算。
4.5.10采用动态分析方法的，开发价值应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现到价值日期后相减；采用静态分析方法的，开发价值应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。
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4.6其他估价方法
4.6.1其他估价方法包括基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、收益损失资本化法和价差法等，应根据估价目的和估价对象等情况分析选用。
4.6.2基准地价修正法适用于政府已确定并公布了基准地价地区的土地估价。
运用基准地价修正法估价，应按下列步骤进行：
1搜集有关基准地价资料；
2查找估价对象宗地所在位置的基准地价；
3进行市场状况调整；
4进行土地状况调整；
5求取估价对象宗地价值。
进行市场状况调整，应将基准地价在其基准日期的价值调整为在价值日期的价值，调整的方法同比较法中市场状况调整的方法。
进行土地状况调整，应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较，根据之间的差异对基准地价进行相应的调整。
运用基准地价修正法评估宗地价值，宜依照当地对基准地价的有关规定执行。
4.6.3路线价法适用于城镇临街商业用地的批量估价。
运用路线价法估价，应在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价值。
4.6.4标准价调整法适用于应税房地产的批量估价。
运用标准价调整法估价,应在一定区域范围内进行估价分区，使同一估价分区内的房地产具有相似性，然后在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值，再利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产价值调整为各宗房地产的价值。
4.6.5多元回归分析法适用于应税房地产的批量估价。
运用多元回归分析法估价，应在一定区域范围内进行估价分区，使同一估价分区内的房地产具有相似性，然后在每个估价分区内把房地产价值作为因变量，把影响房地产价值的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，再利用该模型计算出各宗房地产的价值。
4.6.6修复成本法适用于可修复的房地产价值减损评估。
运用修复成本法估价，应估算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额。精选文档，希望能帮到您
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4.6.7收益损失资本化法适用于不可修复的房地产价值减损评估。
运用收益损失资本化法估价，应预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，然后求其现值之和作为房地产价值减损额。
4.6.8价差法适用于不可修复的房地产价值减损评估，也可用于房地产价值增加额评估。
运用价差法估价，应分别评估房地产在改变之前状况下的价值和改变之后状况下的价值，然后将两者之差作为房地产价值减损额或增加额。
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5不同估价目的下的估价
5.1建设用地使用权出让估价
5.1.1建设用地使用权出让估价，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
5.1.2建设用地使用权出让估价，包括出让人为确定出让底价、收取出让金等费用需要的估价，意向用地者为确定出价、报价、支付出让金等费用需要的估价。
5.1.3对于出让人需要的建设用地使用权出让估价，应注意出让方式的不同，并根据出让人的需要，明确是评估市场价值还是相应的出让底价、出让金等费用。
5.1.4对于意向用地者需要的建设用地使用权出让估价，应注意出让方式的不同，并根据意向用地者的需要，明确是评估市场价值还是投资价值或相应的最高出价、最高报价、出让金等费用。
5.1.5房地产开发用地出让估价，可采用假设开发法、比较法、成本法、基准地价修正法等方法。其他建设用地出让估价，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法。
房地产开发用地出让估价采用假设开发法的，一般应选择自愿转让前提进行估价。
5.2房地产转让估价
5.2.1房地产转让估价，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
5.2.2房地产转让估价，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。
5.2.3在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中，应特别关注买卖双方的交易条件约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费，还是买方或卖方负担所有交易税费。
5.2.4房地产转让估价，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。
5.2.5以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让估价应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中说明。
5.3房地产租赁价格评估精选文档，希望能帮到您
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5.3.1房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
5.3.2从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。
保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。
5.3.3房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。
5.3.4以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中说明。
5.4房地产抵押估价
5.4.1房地产抵押估价，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
5.4.2房地产抵押估价，包括设立抵押权时的房地产估价、抵押权存续期间的房地产估价、为实现抵押权而进行的房地产估价。
5.4.3设立抵押权时的房地产估价，应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值，并应进行估价对象变现能力分析，作出有关风险提示。
5.4.4抵押价值应为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余值。法定优先受偿款应为假定在价值日期实现抵押权时，依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等费用，以及营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。
5.4.5评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则，在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持应有的谨慎，充分估计抵押房地产在实现抵押权时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
5.4.6评估已出租房地产的抵押价值，合同租金低于市场租金的，假定未设立法定优先受偿权下的价值应为出租人权益价值；合同租金高于市场租金的，假定未设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值。
5.4.7估价对象的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估其抵押精选文档，希望能帮到您
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1直接评估在划拨建设用地使用权状况下的抵押价值；
2首先评估在出让建设用地使用权状况下的抵押价值，该出让建设用地使用权的使用期限设定为自价值日期起计算的相应用途法定出让最高年限，然后减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。
采用上述两种方式进行评估，均应在估价报告中注明由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。该费用应按当地政府规定的标准进行测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已支付的标准进行估算。
5.4.8以按份共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的抵押价值。
以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该共同共有房地产的抵押价值。
以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的抵押价值。
5.4.9抵押权存续期间的房地产估价，应根据监测已抵押房地产市场价格变化、及时掌握抵押价值变化情况的需要，定期或在市场价格变化较快时，对已抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行评估，并为抵押权人提供有关风险提示。
5.4.10为实现抵押权而进行的房地产估价，应参照房地产拍卖、变卖估价进行。
5.5房地产保险估价
5.5.1房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。
5.5.2房地产保险估价，包括房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的财产损失评估。
5.5.3房地产投保时的保险价值评估，宜评估假定在价值日期因保险事故发生而可能遭受损失的房地产的重置成本或重建成本，可采用成本法、比较法。
5.5.4保险事故发生后的财产损失评估，应评估因保险事故发生所造成的财产损失，把握保险标的在投保时和保险事故发生后的状况，可选用修复成本法、价差法、收益损失资本化法等方法。对于其中可修复部分，宜估算其修复成本作为财产损失额。
5.6房地产税收估价
5.6.1房地产税收估价，应依据相关税法、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。
5.6.2房地产税收估价，包括房地产保有环节的税收估价、房地产交易环节的税收估价和房地产开发环节的税收估价，应按相应税种为核定计税依据而进行估价。精选文档，希望能帮到您
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5.6.3房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。
5.6.4房地产保有环节的税收估价，各估价对象的价值日期应相同，价值类型宜为现状价值。
5.6.5房地产交易环节的税收估价，价值日期应为应税房地产的成交日期。
5.7房地产征收估价
5.7.1房地产征收估价，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
5.7.2房地产征收估价，包括国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收评估和集体所有的土地征收评估。
5.7.3国有土地上房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋类似房地产的市场价格测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。
5.7.4被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。
被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。
5.7.5被征收房屋的价值，应是在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
用于产权调换房屋的价值，应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，但政府对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外。
5.8房地产拍卖、变卖估价
5.8.1房地产拍卖、变卖估价，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。精选文档，希望能帮到您
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5.8.2房地产拍卖估价，应为确定拍卖保留价提供服务，并区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。
5.8.3房地产司法拍卖估价，应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值，关注拍卖财产存在的瑕疵，但不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，应考虑拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，但人民法院依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的除外。
房地产开发用地、在建工程等待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择被迫转让前提进行估价。
5.8.4房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人需要评估市场价值或快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分（快速变现）因素确定。
5.8.5房地产变卖估价，应评估市场价值。
5.9房地产分割、合并估价
5.9.1房地产分割、合并估价，应以房地产的实物分割或合并为前提，并注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值，不应简单等于各部分房地产价值之和。
5.9.2房地产分割估价，应对分割后的各部分房地产分别估价，并关注分割导致的价值增减。
5.9.3房地产合并估价，应对合并后的整体房地产进行估价，并关注合并带来的价值增减。
5.10房地产损害赔偿估价
5.10.1房地产损害赔偿估价，包括被损害房地产价值减损评估、因损害造成的搬迁费用评估、因损害造成的停产停业损失评估等。
5.10.2被损害房地产价值减损评估，应调查了解、说明被损害房地产在损害发生前后的状况。
5.10.3被损害房地产价值减损评估，应选用修复成本法、收益损失资本化法、价差法等方法。对于可修复的损害部分，宜采用修复成本法估算其修复成本作为价值减损额。
5.11房地产投资信托基金物业评估
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5.11.1房地产投资信托基金物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。
5.11.2信托物业状况评价，应对信托物业的区位状况、实物状况和权益状况进行调查、描述、分析和评定并提供相关专业意见。
信托物业市场调研，应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测并提供相关专业意见。
信托物业价值评估（简称信托物业估价），应对信托物业的市场价值或其他特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。
5.11.3信托物业价值评估应遵循一致性原则。为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一价值日期的价值进行评估，应采用相同的估价方法。估价方法如有不同，应在估价报告中说明理由。
信托物业价值评估应遵循一贯性原则。为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值日期的价值进行评估，应采用相同的估价方法。估价方法如有改变，应在估价报告中说明理由。
5.12为财务报告服务的房地产估价
5.12.1为财务报告服务的房地产估价，应依据相关法律、法规以及会计准则、会计制度等的有关规定进行。
5.12.2为财务报告服务的房地产估价，包括投资性房地产公允价值评估，存在减值迹象的房地产可回收金额评估，作为存货的房地产可变现净值评估，境外上市公司的固定资产重估，受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估等。
5.12.3注册房地产估价师从事为财务报告服务的房地产估价业务，应与企业及执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，熟悉相关会计准则、会计制度，了解相关会计确认、计量和报告的要求，理解历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。
5.12.4为财务报告服务的房地产估价，应根据相关要求，选择资产负债表日、购买日、减值测试日、转换当日、首次执行日等某一特定日期为价值日期。
5.12.5为财务报告服务的房地产估价，应按规定的历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性，选用成本法、假设开发法、收益法、比较法等方法评估相应的价值或价格。其中，采用公允价值计量的，应评估市场价值。
5.13企业各种经济活动涉及的房地产估价
5.13.1企业各种经济活动涉及的房地产估价，包括用房地产作价出资设立企业，以及企业精选文档，希望能帮到您
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改制、上市、资产重组、产权转让、关联交易、对外投资、合并、分立、合资、合作、租赁、清算、抵债等经济活动中的房地产估价。精选文档，希望能帮到您
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5.13.2企业各种经济活动涉及的房地产估价，应参照相应估价目的的房地产估价进行。对于房地产权属发生转移的，应按相应的房地产转让行为进行估价。
5.13.3企业各种经济活动涉及的房地产估价，应了解估价对象是否可以合法改变用途，并分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价。
5.13.4用房地产作价出资设立企业和关联交易涉及的房地产估价，应评估市场价值。
5.13.5企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，应考虑短时间内变现，估价对象的通用性、可分割性以及改造、改变用途等的合法性和可能性，对潜在购买者范围的限制等因素，在估价时进行相应的调整。
5.14房地产纠纷估价
5.14.1房地产纠纷估价，应对有争议的房地产价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、费用分摊、价值分配、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公平、合理的意见，为和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供相关参考依据。
5.14.2房地产纠纷估价，应参照相应估价目的的房地产估价进行。
5.14.3房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质以及和解、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，平衡各方当事人的利益。
5.15其他目的的房地产估价
5.15.1其他目的的房地产估价，包括建设用地使用权人改变土地用途等的补地价评估，分家析产需要的估价，为办理出国移民提供财产证明的估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等需要而进行的估价等。
5.15.2补地价评估应分清改变土地用途、增加容积率、延长土地使用期限等各种补交地价的原因，明确补地价的内涵，以用地条件改变前后的土地差价为基础进行评估，但国家或当地有相关规定的，应依照其规定进行评估。补地价评估可采用价差法等方法。
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6估价结果
6.0.1估价结果应在对不同估价方法的测算结果进行校核和比较分析的基础上合理确定。
6.0.2对不同估价方法的测算结果应做下列检查，寻找导致它们之间差异的原因，并消除不合理的差异：
1估价测算过程是否有误；
2估价基础数据是否正确；
3估价参数选取是否合理；
4计算公式选用是否恰当；
5不同估价方法的估价对象范围是否一致；
6不同估价方法的估价前提是否相同；
7选用的估价方法是否适用估价对象；
8估价假设是否合理；
9是否遵循了相应的估价原则；
10房地产市场是否处于特殊状况。
6.0.3撰写估价报告的注册房地产估价师对估价报告中的估价基础数据和参数，应能解释其依据或来源。
房地产估价行业组织已公布有关调整系数、报酬率、资本化率、利润率、建筑物经济寿命、残值率、折现率等参考值的，应优先选用；不选用的，应在估价报告中说明理由。
6.0.4在确认所选用的估价方法的测算结果无误之后，应根据估价目的和不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况，并经过分析，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果，或选用其中一种估价方法的测算结果作为综合结果。
6.0.5在得出综合结果的基础上，应分析是否存在一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。
当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。
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7估价报告
7.0.1估价报告应做到下列几点：
1真实，即应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载；
2客观，即应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论，得出的结论应有充分的依据，没有误导性陈述；
3准确，即估价基础数据应正确，用语应明确肯定、避免产生歧义，对未予以核实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞；
4完整，即应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏；
5清晰：即应层次分明，用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用；
6规范，即估价报告的制作应符合规定的格式，文字、图表等的使用应符合相应的标准，有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。
7.0.2估价报告应包括下列部分：
1封面；
2致估价委托人函；
3目录；
4注册房地产估价师声明；
5估价假设和限制条件；
6估价结果报告；
7估价技术报告；
8附件。
估价技术报告可按估价委托合同的约定不提供给估价委托人，但房地产估价机构应将其存档，以供房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查等。
7.0.3封面应简明记载下列事项：
1估价报告名称；
2估价项目名称；
3估价委托人的名称或姓名；
4房地产估价机构的名称；
5注册房地产估价师的姓名和注册号；
6估价报告出具日期；精选文档，希望能帮到您
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7估价报告编号。
7.0.4致估价委托人函应包括下列事项：
1致函对象；
2估价目的；
3估价对象；
4价值日期；
5价值类型；
6估价方法；
7估价结果；
8与使用估价报告、估价结果有关的特别提示；
9致函日期。
致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人可在其上签名或盖章。
7.0.5目录应按估价报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。
7.0.6注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价职业道德、专业胜任能力等所做的承诺和保证，应包括下列内容：
1注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
3注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
6注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名）。
7没有人对估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容）。精选文档，希望能帮到您
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注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。
房地产估价机构和注册房地产估价师不得将注册房地产估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，不得把注册房地产估价师声明变成免责声明。
7.0.7估价假设和限制条件应说明下列内容：
1一般假设：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料在进行了审慎检查而未予以核实的情况下，对其合法性、真实性、准确性和完整性的合理假定；对建筑安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素予以了关注，在无理由怀疑存在安全隐患且无相应的专业机构检测或鉴定的情况下，对其安全性等的合理假定。
2不确定事项假设：对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
3背离实际情况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。
4估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。
估价假设必须是针对估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。严禁为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。
经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询，对估价对象的建筑安全、环境污染、质量缺陷、完损状况等专业问题难以作出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构进行检测或鉴定，以专业机构出具的检测或鉴定意见为依据进行估价。
7.0.8估价结果报告应简要记载下列事项：
1估价委托人的名称或姓名和住所；
2房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价资质等级和资质证书编号；
3估价目的；
4估价对象；
5价值日期；
6价值类型；
7估价原则；
8估价依据；
9估价方法；
10不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；精选文档，希望能帮到您
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11注册房地产估价师；
12协助估价的人员；
13实地查勘期；
14估价作业期。
7.0.9估价技术报告应详细记载下列事项：
1估价对象描述与分析；
2市场背景描述与分析；
3估价对象最高最佳利用分析，但评估现状价值的可除外；
4估价方法适用性分析；
5估价测算过程；
6估价结果确定。
房地产抵押估价报告还应记载估价对象变现能力分析。
7.0.10附件应包括下列资料：
1估价委托书复印件；
2估价对象的位置示意图、外观和内部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件；
3估价中引用的其他专用文件资料；
4房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件；
5注册房地产估价师的注册证书复印件。
房地产抵押估价报告还应包括法定优先受偿权等情况的书面查询资料和调查记录。采用比较法估价的，还应包括可比实例的外观照片。
因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的，附件中可不包括估价对象内部状况照片，但应在附件中相应位置说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。
7.0.11估价报告中应描述说明估价对象状况，包括估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，其中：
1对土地的描述说明，应包括名称、坐落、四至、面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度、交通条件、周围环境和景观、外部配套设施、利用现状、规划条件、权属状况等；
2对建筑物的描述说明，应包括名称、坐落、建筑规模、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成年月、维护情况、利用现状、权属状况等。
7.0.12估价报告应采取书面形式，有不少于两名注册房地产估价师签名，并加盖房地产估价机构公章。在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师，对估价报告的内容和结论依法承担责任。精选文档，希望能帮到您
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7.0.13成套住宅抵押估价、基于同一估价目的的大量同类房地产的批量估价，估价结果报告可采取表格形式。除此之外的估价结果报告，均应采取叙述形式。
7.0.14估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量，纸张大小宜采用A4纸规格。
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8估价职业道德
8.0.1房地产估价师和房地产估价机构应诚实正直、勤勉尽责，严禁作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人预先设定的价值或价格，以及高估或低估要求进行估价。
8.0.2房地产估价师和房地产估价机构必须回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。
8.0.3房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并在估价报告中披露或说明。
8.0.4房地产估价师和房地产估价机构应尽职做好每项估价工作，包括对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查，努力搜集估价所需资料，对估价对象进行认真的实地查勘。
8.0.5房地产估价师和房地产估价机构应在估价假设等重大估价事项上，向估价委托人详细说明，务求估价委托人清楚估价的限制条件和估价结果的使用限制。
8.0.6房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄漏给他人。
8.0.7房地产估价师和房地产估价机构应维护房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、支付回扣、贬低同行、对自身能力虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取合同约定费用外的其他利益。
8.0.8房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人或单位以自己的名义从事估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章，不得超越本机构资质等级许可的业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事估价业务。
8.0.9房地产估价师和房地产估价机构应经常开展内部研讨，积极参加继续教育，努力学习专业知识，持续积累估价经验，不断提高专业胜任能力，勇于承担社会责任。
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附录A估价报告的规范格式
A.0.1封面：
（标题：）房地产估价报告（或房地产抵押估价报告、房屋征收评估报告、房地产司法拍卖估价报告等）
估价项目名称：（根据估价对象的名称或坐落和估价目的，提炼出简洁的项目名称）
估价委托人：（写明估价委托人的名称或姓名）
房地产估价机构：（写明房地产估价机构的名称）
注册房地产估价师：（写明注册房地产估价师的姓名和注册号）
估价报告出具日期：（致估价委托人函中的落款日期）
估价报告编号：（房地产估价机构对估价报告的编号。编号应反映估价机构简称、估价报告出具年份，并应按顺序编排，不得重复、遗漏、跳号）
A.0.2致估价委托人函：
（标题：）致估价委托人函
致函对象（估价委托人的名称或姓名）
致函正文（简要说明估价机构接受估价委托人委托，根据何种估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用何种估价方法（估价方法的名称），对什么估价对象（写明估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途、权属等基本状况）在何时（价值日期）的何种价值（价值名称或价值定义、价值内涵）进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价为多少、单价为多少，以及与使用估价报告、估价结果有关的特别提示等）
致函落款（加盖房地产估价机构公章，法定代表人或执行合伙人宜签名或盖章）
致函日期（注明致函的年月日）
A.0.3目录：
（标题：）目录
一、注册房地产估价师声明
二、估价假设和限制条件
三、估价结果报告
（一）
（二）
…
四、估价技术报告精选文档，希望能帮到您
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（一）
（二）
…
五、附件
（一）
（二）
…
A.0.4注册房地产估价师声明：
（标题：）注册房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
（一）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
（三）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
（四）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
（五）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准（若估价目的有相应的专项标准的，如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》，应将其列出）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（六）我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名）。
（七）没有人对本估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容）。
注册房地产估价师
姓
名
注册号
签
名
日
期
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A.0.5估价假设和限制条件：
（标题：）估价假设和限制条件
（一）一般假设（如说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，但未予以核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的；关注了建筑安全，无理由怀疑其存在安全隐患，但未对其进行安全鉴定，假定建筑结构等是安全的）
（二）不确定事项假设（若没有不确定事项假设，应不包括该部分）
（三）背离实际情况假设（若没有背离实际情况假设，应不包括该部分）
（四）估价报告使用限制（说明估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项）
A.0.6估价结果报告：
（标题：）房地产估价结果报告
（一）估价委托人（估价委托人为单位的，写明单位名称、法定代表人姓名和单位住所；估价委托人为个人的，写明个人的姓名和住所）
（二）房地产估价机构（写明房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人的姓名、房地产估价机构的住所、估价资质等级和资质证书编号）
（三）估价目的（说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要）
（四）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括名称、坐落、范围、规模、用途、利用现状、权属状况、区位状况等）
（五）价值日期（说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由）
（六）价值类型（说明所评估的估价对象价值的名称、定义或内涵）
（七）估价原则（说明估价遵循的估价原则）
（八）估价依据（说明估价所依据的有关法规、政策和标准，估价委托书、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料）
（九）估价方法（说明估价采用的方法，包括方法的名称和定义）
（十）估价结果（说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果。最终的估价结果应分别说明总价和单价，总价应注明大写金额。用外币表示的，应说明中国人民银行公布的价值日期的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价值）
（十一）注册房地产估价师（列出所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并由本人签名）
姓
名
注册号
签
名
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（十二）协助估价的人员（列出所有协助注册房地产估价师估价的人员的姓名、相关资格或职称，并由本人签名）
姓
名
（十三）实地查勘期（说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止）
（十四）估价作业期（说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止）
A.0.7估价技术报告：
（标题：）房地产估价技术报告
（一）估价对象描述与分析（有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位状况、实物状况和权益状况）
（二）市场背景描述与分析（有针对性地较详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来的市场状况）
（三）估价对象最高最佳利用分析（有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用，但评估现状价值的可除外）
（四）估价方法适用性分析（逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由。对于选用的估价方法，说明其名称、定义和估价思路）
（五）估价测算过程（较详细说明价值测算过程、估价基础数据来源和估价参数确定等）
（六）估价结果确定（说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由）
A.0.8附件：
（标题：）附件
相关资格或职称
签
名
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（一）估价委托书复印件
（二）估价对象位置示意图
（三）估价对象外观和内部状况照片（因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的，可不附估价对象内部状况照片，但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因）
（四）估价对象周围环境和景观照片
（五）估价对象权属证明复印件
（六）估价中引用的其他专用文件资料
（七）房地产估价机构营业执照复印件
（八）房地产估价机构资质证书复印件
（九）注册房地产估价师注册证书复印件
（十）（其他）
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篇四：房地产估价规范最新版
学习房地产估价规范(修订版)的心得体会
学习《房地产估价规范》（修订版）的心得体会
房地产价格评估制度是《城市房地产管理法》确定的一项法定制度，房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。因此，客观上需要一个为广大房地产估价师所共同遵循的关于估价的执业标准。《城市房地产管理法》明确要求房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序进行。1999年国家标准《房地产估价规范》的出台正是对房地产价格评估制度的进一步充实和完善。由于原国家标准《房地产估价规范》是1999年制定的，随着近年来房地产开发建设事业的不断发展，出现了许多新情况、新变化，有必要对原有的房地产估价规范做进一步的完善和修改。正是在这样的形势下，国家标准《房地产估价规范》（修订版）经过多次征求意见后正式颁布了。
通过对国家标准《房地产估价规范》（修订版）（以下简称修订版）的学习，我们不难看出，该修订版对许多部分做了大篇幅完善和修正。如对估价原则中的最高最佳利用原则做了详细的说明，对房地产估价师的判断能力要求比较高，估价假设也变得非常重要。对估价程序也做了进一步的完善，强化了现场勘查必须由注册房地产估价师参与进行。对估价档案的管理也做出了细化要求。完善和修改最重要的部分就是估价方法，估价方法的选用也与原估价规范有明显的不同。如成本法的选用严格界定为假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；市场比较法对可比实例的选择也做出了严格的规定，对搜集的交易实例信息的内容进一步的细化，要求必须搜集的内容包括房地产基本状况、交易双方基本情况、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担、交易目的、交易方式等其他交易情况。这些对于房地产估价师的工作又增加了新的难度和要求。修改最大的当属收益法，由原来的一种变成了两种，如收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。而且增加了持有期这个新概念，收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定，宜为五年至十年。这样一来，在进行收益法估价的时候，实际就不止两种方法，可衍化出多种评估方法。另外又
－1－明确新增了多种房地产估价目的，这样对房地产估价师从事多种估价目的评估有了切实可行的规范依据。
总之，通过对修订版的学习，作为一名多年从事估价工作的估价师，个人感觉新规范对估价师的个人综合素质要求很高，对于估价报告出具有现实的指导意义。但不可否认的是增加了估价师的工作难度，尤其是对信息采集和现场作业以及判断选择方法和测算都有极高的要求。要想在今后的工作中，按照估价规范的要求做到做好，还需要不断学习不断在实践中进行总结提高。
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扩展阅读估价师继续教育
学习心得
贵州省房地产估价师网络继续教育学习心得体会估价机构×××房地产土地评估有限公司估价师姓名×××资格证号×××
根据相关规定中国房地产估价师与房地产经纪人学会相关规定，贵州省于今年举办了房地产估价师继续教育网络学习课程，本人根据课程要求，学习了《房地产税收制度与政策》、《估价方法及其应用》、《房地产抵押估价风险与防范》等必修课程，还有《房地产权属登记制度与政策》、《房地产投资及其风险》、《不同估价目的的房地产估价问题》《不同用途房地产的估价问题》、《房、地产估价报告书》等选修课程，完成学习后感觉收获很大，开阔了眼界，对房地产评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己作为一名房地产估价师肩上的责任有了更多的了解。自己体会最深的是下面几个方面。
一、对房地产估价的原则之一“合法原则”有深刻的认识这次讲课的老师在他们的授课内容中，无不一而再，再而三地提到“合法原则”，反复强调估价必须遵守合法原则，以法律为依据进行估价。这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的不足。作为一名房地产估价师，不了解相关的法律法规，仅仅从技术层面出发做估价，是不可能做好估价工作的。法律法规不仅能够正确维护房地产行政管理机关的依法行政的权力，对提高房地产估价机构和房地产估价师的社会地位都有十分重要的意义。老师在讲课中，一再提到一种观点房地产评估行业的未来应该向什么方向发展？他认为除了正常意义上的估价服务，有必要向房地产咨询服务的方向发展，向客户提供专业化的房地产相关业务细分服务。这样就要求我们房地产估价师，必须对涉及房地产评估行业的相关法律法规规章有充分的了解，要求房地产估价师具备很高的法律素养。
二、对房地产估价机构和房地产估价师的法律地位有了新的认识授课老师的讲课内容之一是《行政许可框架下的房地产估价》。201*年7月1日开始实施的《行政许可法》规定行政许可必须由法律、行政法规设定；房地产估价师执业资格制度是我国《城市房地产管理法》规定的一项法定制度，从而“房地产估价师执业资格注册”属于法定的行政许可项目。
鉴于房地产估价在国民经济中的特殊地位以及直接关系公共利益，在温家宝总理签署的《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）中，“房地产估价机构资质核准”作为除法律、行政法规规定以外确需保留的行政许可。房地产估价成为我国评估领域唯一对人员和机构都设定行政许可的行业。因此，注册房地产估价师和房地产估价机构出具的关于房地产价值的评估报告将具有法律效力。无形中对估价师的综合素质的要求大大提高了，对我既是一种鞭策，也是一种压力。同时，可以通过行政复议、行政诉讼等手段，依法保护房地产估价师、房地产估价机构利益不受侵犯。这有利于净化我国评估领域的市场环
境，促使房地产估价行业走向规范化、法制化的持续健康发展轨道，从而更好地服务于社会主义经济建设。作为房地产估价师，应当珍惜自己的荣誉，珍惜国家给房地产估价师的法律地位，扎扎实实研究问题，做好评估工作。
继续教育尽管时间短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了面对面学习新知识新思考之外，我能够感受到学会各级专家学者对房地产评估行业的敬业和钻研精神。工作和学习是相辅相成的两件事情，平时的努力和学习更为重要，参加继续教育无疑是一次极好的加油机会。
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篇五：房地产估价规范最新版
于10月13~14日开考，进行中，为帮助学员更好的参加考试，特摘章节重点供大家复习参考,本节主要阐述（）相关知识考点希望对您有所帮助！
7估价结果
7.0.1-7.0.2如果计算结果差异较大是由于采用了不适宜的估价方法所造成的，可淘汰不适宜的估价方法估算出的结果。
7.0.3求出一个综合结果可选用下列数学方法：
1求简单算术平均数;
2求加权算术平均数;
3其他数学方法。
7.0.4本条所称不可量化的价格影响因素，是指那些难以用数量衡量的房地产价格影响因素，例如采用市场比较法时，交易行为中有利害关系人之间的交易，急于出售或急于购买情况下的交易等，即为不可量化的价格影响因素。采用其他估价方法，也存在类似的不可量化的价格影响因素，从而影响估价结果。
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篇六：房地产估价规范最新版
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识高分通关题库A4可打印版
单选题（共40题）
1、我国法律规定，城市土地属于（）所有。
A.国家
B.集体
C.政府
D.个人
【答案】A
2、代理所产生的法律后果直接由()承担。
A.代理人
B.被代理人
C.相对人
D.代理人与被代理协商
【答案】B
3、下列代理行为中，属于越权代理的（）。
A.本代理
B.经过被代理人同意的复代理
C.共同代理
D.双方代理
【答案】D
4、同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由（）家房地产估价机构承担。
A.1B.2C.3D.4【答案】A
5、建设单位领取《施工许可证》后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。
A.以一次为限，不超过六个月
B.以两次为限，每次不超过三个月
C.以两次为限，共计不超过三个月
D.以三次为限，每次不超过三个月
【答案】B
6、房地产经纪机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和（）。
A.商品房销售广告书
B.商品房销售协议书
C.商品房销售意向书
D.商品房销售委托书
【答案】D
7、关于投资项目资本金的表述错误的是()。
A.投资者可以转让其出资
B.投资者享有所有者权益
C.投资者不得以任何方式抽出
D.投资者可从项目法人处获取利息
【答案】D
8、(2015年真题)2014年秦某将其原值40万元的住房按年租金1.44万元出租，应缴纳的房产税是（）元。
A.576B.1728C.3360D.4800【答案】A
9、《成市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是()。
A.自行拆迁和统一拆迁
B.自行拆迁和委托拆迁
C.统一拆迁和委托拆迁
D.委托拆迁
【答案】B
10、房屋征收补偿估价报告的档案保存期限依法不得少于（）年。
A.10B.15C.20D.30【答案】B
11、为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的5家估价机构进行了调查，这样的调查属于（）。
A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查
【答案】B
12、按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（）。
A.规划许可证
B.设计条件通知书
C.选址意见书
D.建设工程许可证
【答案】C
13、收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用(B)方式设置调查项目表。
A.判断提问
B.多项选择
C.单向选择
D.书面提问
【答案】B
14、(2017真题)投保房屋财产保险，因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏，则保险价值按（）确定。
A.账面原值
B.房屋现值
C.重置价值
D.账面原值加成
【答案】C
15、(2015真题)利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是（）。
A.功能提高小于费用提高
B.功能下降小于费用下降
C.功能下降大于费用下降
D.功能不变，费用増加
【答案】B
16、张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某（）万元。
A.48B.64C.8D.96【答案】C
17、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。
A.5％
B.10％
C.15％
D.20％
【答案】D
18、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地（）和房屋所有权登记发证制度。
A.使用权
B.所有权
C.收益权
D.占用权
【答案】A
19、（2012年真题）下列房地产中，依法可以转让的是（）。
A.已抵押的房地产
B.未依法登记的房地产
C.人民法院查封的房地产
D.国家已依法收回建设用地使用权的房地产
【答案】A
20、()是指外汇买卖活动的总称。
A.外汇市场
B.外汇总市场
C.汇兑买卖
D.汇兑市场
【答案】A
21、若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供()元担保。
A.3000万
B.5000万
C.3亿
D.9亿
【答案】C
22、（2014年真题）编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市（）。
A.紫线
B.黄线
C.绿线
D.蓝线
【答案】B
23、房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门为（）。
A.住房和城乡建设部
B.信息产业部
C.人力资源和社会保障部
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
【答案】D
24、某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房的需求价格弹性类型是（）。
A.单一价格弹性
B.完全无弹性
C.富有价格弹性
D.缺乏价格弹性
【答案】B
25、禁止发布房地产广告的是（）。
A.尚未竣工的房地产
B.已设定抵押的房地产
C.未取得商品房预售许可证的房地产
D.没有选聘物业管理企业的房地产
【答案】C
26、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。
A.县级以上人民政府土地管理部门
B.乡（镇）人民政府
C.农村集体经济组织
D.地上附着物和青苗所有者
【答案】D
27、2014年秦某将其原值40万元的住房按年租金1.44万元出租，应缴纳的房产税是()元。
A.576B.1728C.3360D.4800【答案】A
28、房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（）。
A.房地产开发企业待售的房屋
B.申请初始登记的新建商品房
C.继承、接受遗赠取得的房屋
D.全体业主共有的物业服务用房
【答案】D
29、下列物权中，属于用益物权的是()。
A.质权
B.抵押权
C.地役权
D.留置权
【答案】C
30、某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
A.一
B.二
C.三
D.四
【答案】B
31、在城市规划管理系统中，属于前期管理工作的是（）。
A.城市规划决策系统
B.城市规划执行系统
C.城市规划反馈系统
D.城市规划保障系统
【答案】A
32、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（）。
A.农用地
B.工业用地
C.建设用地
D.乡镇企业用地
【答案】A
33、下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是（）。
A.部队营房
B.国有企业办公楼
C.国家投资的核电站
D.科技博物馆扩建
【答案】B
34、（2014年真题）城镇土地使用税的税率是（）。
A.差别比率税率
B.幅度比率税率
C.幅度定额税率
D.超额累进税率
【答案】C
35、因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，（），发生效力。
A.申请不动产登记时
B.事实行为成就时
C.征收决定生效时
D.颁发不动产权利证书时
【答案】C
36、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（）。
A.风险基金
B.保证金
C.预留金
D.周转金
【答案】B
37、房地产权属登记的地域范围是()。
A.城市建成区内的所有房地产
B.城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C.城市行政区域内的国有土地及其上的房屋
D.城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
【答案】D
38、李某是17周岁的高中生，经常利用课余时间打工挣零用钱。根据《中华人民共和国民法通则》，李某()。
A.属于完全民事行为能力人
B.应被视为完全民事行为能力人
C.属于限制民事行为能力人
D.属于无民事行为能力人
【答案】C
39、根据《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。
A.二分之一
B.五分之三
C.三分之二
D.五分之四
【答案】C
40、房地产开发项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（）日内应书面通知买受人。
A.7B.10C.15D.30【答案】B
多选题（共20题）
1、某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发
公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。
A.不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B.可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C.可以设定，因符合在建工程抵押条件
D.不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
【答案】BC
2、房地产的技术规范包括（）。
A.《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》
B.《房地产登记技术规程》
C.《关于房地产中介服务收费的通知》
D.《房产测量规范》
E.《房屋征收评估办法》
【答案】BD
3、下列关于房地产业的表述中，正确的有（）。
A.房地产开发企业的收入具有连续性
B.房地产估价业是房地产市场运行的润滑剂
C.从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识.丰富的估价实践经验和良好的职业道德
D.物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大
E.房地产估价业.房地产经纪业和物业管理业都是知识密集和劳动密集的行业
【答案】CD
4、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有()。
A.征收或者征用都是为了公共利益需要
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为，征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的，征用是非强制性的【答案】ABD
5、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有()。
A.社会养老保险
B.健康保险
C.劳动工伤保险
D.意外伤害保险
E.失业保险
【答案】AC
6、下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有()。
A.廉租住房
B.军事设施
C.城市公共交通枢纽
D.旅游设施
E.国家重点扶持的能源设施
【答案】ABC
7、根据《物权法》，不经登记也发生物权效力的行为有（）房屋。
A.买卖
B.合法建造
C.抵押
D.赠与取得
E.受遗赠取得
【答案】B
8、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（置。
A.国有土地出让
B.国有土地转让
C.国有土地租赁
D.国有土地作价出资（入股）
E.保留划拨土地使用权
【答案】ACD
9、下列可以作为强制拆迁证明人的有()。
A.拆迁单位代表
B.被拆迁人单位代表
C.街道办事处
D.居委会E当地公安部门代表
【答案】BCD）等方式予以处
10、某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70亿元，其中，销售收入净额l.58亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17亿元、0.13亿元和0.04亿元，所得税税率为25％。
A.担保
B.信用
C.短期
D.自营
【答案】AD
11、下列有关商业银行的表述，不正确的是()。
A.商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式
B.创造派生存款和信用流通工具，是商业银行的最基本职能
C.从商业银行的业务经营范围划分，西方商业银行有两大类型：职能分工型和全能型
D.我国《商业银行法》规定，设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币E我国《商业银行法》规定，设立农村合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币
【答案】B
12、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有（）。
A.使用者自动放弃土地使用权
B.矿场、机场等核准报废土地
C.非法转让土地
D.不按批准用途使用土地
E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益
【答案】ABD
13、甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10％提取法定公积金，至2008年年底累计提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。
A.担保贷款
B.信用贷款
C.中期贷款
D.短期贷款
【答案】AC
14、按照登记的效力分类，本登记包括（）。
A.首次登记
B.预登记
C.所有权登记
D.林权登记
E.转移登记
【答案】A
15、债券的基本要素包括债券（）。
A.利率
B.价格
C.持有人
D.偿还期限
E.票面价值
【答案】ABD
16、下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有()。
A.征地管理费
B.青苗补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物补偿费
E.被征收农民的社会保障费用
【答案】BCD
17、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的（）。
A.工程进度控制
B.工程质量控制
C.工程投资控制
D.工程形象控制
E.工程报表控制
【答案】ABC
18、2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
A.依法要求退房
B.不退房，应补缴购房款3.96万元
C.要求甲公司双倍返还定金
D.不退房，应补缴购房款9.30万元
【答案】AB
19、2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。
A.中期债券
B.公募债券
C.担保债券
D.抵押债券
【答案】ABC
20、公民有下列情形（）之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。
A.下落不明满1年的B.下落不明满2年的C.下落不明满4年的D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的E.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的【答案】C
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